今天@北京土地井喷！不限价再现两宗，房价会如何？

张大伟 02月01日

中原地产首席分析师

 

供应火爆的北京在继续，1月份成交高峰后，春节前最后几个工作日既然在集中供应，2月1日-2日，依然有大量的住宅土地供应。 2月1日，北京供应4宗住宅地块。再次出现2大值得关注点：   1.再次出现土地流标。   2.出现2017年来第2-3宗不限价纯商品房住宅地块。 虽然北京房地产市场萧条，但房企在一线城市做大拿地的积极性依然存在。   对于区位或者属性相对较差的土地，预计后续不限价的可能性很大，今天出让的2宗位于门头沟与密云的土地开启了批量不限价，对于市场来说有很大的关注度。   从2月1日的4宗土地看...

.

1月百城房价指数发布：45城租赁价格环比指数下降

杨现领 02月01日

链家研究院院长

 

核心结论   ◆ 1月BK100二手住宅价格指数为135.4，环比微涨0.4%。近三个月（1811-1901）BK100二手住宅价格指数处于相对平稳状态，平均环比水平在-0.2%。   ◆ 1月BK100中二线城市二手住宅价格指数138.9，基本与上月持平，一线、三线和四线城市二手住宅价格指数分别为110.0、145.1、146.4，环比微涨0.6%、0.6%、0.7%。   ◆ 1月BK100中56个城市二手住宅价格指数环比上涨，其中三亚、许昌、金华、嘉兴涨幅居前超过5%。44个城市环比下降，其中连云港、南昌、绵阳降幅较大，超过4%。   ◆ 1月BK100租赁价格指数为116.0，...

.

上海房产税原值减除比例提高至30%

张大伟 01月31日

中原地产首席分析师

 

上海市人民政府于今日发布《关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》明确，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》等的规定，自2019年1月1日起，上海市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为30%。 这个政策严格来说意义不大，因为并非针对住宅市场，但一定程度上，体现了减负减税下，房地产税（房产税与房地产税是完全不同的两个概念）落地的步伐可能会缓慢很多！而这很可能被很多人认为是房地产市场的利好讯息！   首先，我国现行房产税暂行条例规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值...

.

中国购房年龄年轻化的背后

张大伟 01月30日

中原地产首席分析师

 

隔几个月，就会有莫名其妙的机构发布一个数据，说中国人平均买房，或者说平均第一次买房年龄在27-30岁之间，然后得出一个结论：   中国大陆年轻人买第一套房子的年龄约在27岁到29岁之间,“这太神奇了!美国、德国、日本、英国都做不到。”   这个数据有什么意义？   首先，这个数据来源均非官方。   从统计数据角度说，中国人购房分成一二线城市与三四线城市，相比而言，在一二线城市购房首次购房年龄相对较大因为有大量的改善购房者，特别是过去20年有大量的改善购房者，而三四线城市很多家庭还处于首次购房阶段，从过...

.

1月北京二手房成交继续回升 均价止跌上扬

杨现领 01月29日

链家研究院院长

 

核心发现 ◆ 2019年1月北京二手房市场继续回温。二手房成交量继续走高，环比增加17%，但同比下降8%。受季节性市场回暖、预期改善及成交结构性因素影响，均价止跌上涨2.3%。 ◆ 购房者观望情绪有所缓解，成交节奏加快、效率提升，成交周期环比缩短近3天，带看成交比明显下降。业主预期也有所改善，房源挂牌均价环比小幅上涨，调价中涨价占比升至18%。受春节临近影响，月内市场新增供需呈现前高后低态势，1月二手房新增房源量及带看量均出现回落。   每月 · 观点   贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，2月成交将遇季节...

.

2018全国购房者画像

杨现领 01月28日

链家研究院院长

 

核心发现：   ◣2018年购房者平均家庭规模3.2人，人均居住面积27.8平，人均卧室0.74个。一线城市住房条件最差，80后群体、大家庭人均居住面积和家庭卧室数量在相应分组中最少，改善需求最为迫切。   ◣2018年购房者平均年龄为29.5岁，首置及换房需求占比87%。换房成为新刚需，换大房是换房者主要诉求。90后及70前主要为更好的地理位置换房，70后大部分为面积改善换房，80后则更多为学区换房。   ◣经济实力较弱群体，如首置、低收入者及三四线购房者杠杆水平更高，偿债压力更大。2018年购房者贷款成交占比86.3%，平均月供...

.

上市房企业绩前瞻：30强合计销售额突破5万亿，四巨头座次重排

面包财经 01月25日

上市房企年报帷幕要在春节后才正式拉开，但整理各家公告的月度经营数据，已经可以窥见年度销售概况。

根据wind数据，目前已公布12月经营数据的地产公司共有37家。从单月来看，2018年12月份，这37家地产公司的销售金额合计超过5500亿元，同比增长达22.94%，销售面积合计超3800万平方米。

从全年来看，排名前30的上市房企，合计实现销售额突破5万亿。值得注意的是，这只是一个暂时的排名，一些月度数据尚未披露的房企，可能会影响榜单最终的座次。但无论座次如何变动，前30名创纪录的超过5万亿大关已经锚定。已公布数据的37家地产...

.

春江水暖：一季度经纪人市场预期有所缓和

杨现领 01月24日

链家研究院院长

2018年年末部分城市调控政策松动，市场预期是否已发生扭转？贝壳研究院2019年第一季度全国职业经纪人预期调研结果显示，经纪人整体市场预期的预期指数由-35.8上升到-12.8，经纪人悲观预期程度明显减弱，这预示着未来短期市场筑底回升的可能性在上升。   市场情绪总体缓和   四季度，房地产市场的情绪总体进入缓和期，客户、业主和经纪人悲观预期有所改善。   01.客户观望情绪有所收敛   去年三季度调查时，全国有67.5%的经纪人接触的购房者主流预期为“认为后期价格仍有下行空间，再看看”，调控之后购房者大多陷入观望....

为什么中国房价不暴涨就暴跌、从无横盘？

张大伟 01月24日

中原地产首席分析师

1月23日，中国人民银行开展了2019年一季度定向中期借贷便利（TMLF，市场称为“特麻辣粉”）操作。这也是TMLF创设以来的首次操作，操作利率为3.15%，比中期借贷便利（MLF）利率优惠15个基点。 越来越多的金融新名词，其实不用理解，核心就是另外一种放水工具。   那么很多人看到这些就肯定会想，是不是又刺激房价？   其实这个新工具的背后有几个信号：   1.2019年的经济预期非常不好，包括最近的省部级研讨会内容，稳定经济防范风险成为压倒一切的主题。   2.去杠杆转变成为稳杠杆，信贷宽松成为2019年主题，但不会大....

全流通时代 我们需要怎样的长效机制？

杨现领 01月23日

链家研究院院长

 

文 | 许小乐 近日，中央再次强调“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。房地产市场平稳运行不是靠行政管控得来的。我们认为，长效机制的内核，就是要利用市场的调节机制，摆脱行政手段对市场的干扰，维持市场平稳运行。市场在房地产领域是如何发挥作用的？在当前的两难困境之下，房地产长效机制应当如何设计？   01. 调控的能与不能   我们先从全流通的视角，看看房价是怎么上涨起来的。   一个相对成熟的市场包括改善性换房需求、首次置业需求以及其他需求。城市新增住房需求一般在租赁市场培育，随着收...

.

武汉79盘“退房解约”，会成为楼市维权的诺曼底吗？

张大伟 01月23日

中原地产首席分析师

 

这几天武汉又成为了市场的热点，武汉发布政策，79个项目可以退房，不要钱购房者提供额外证明，就可以备案注销。这个政策很大程度上的确会导致其他城市更多的退房者开始效仿“维权”。   媒体报道很多，但其实并未弄清楚真相。     伟哥简单的总结一下：   1.出现精装修维权的核心是因为双合同监管不力，政府为了忽悠统计局，把网签价格弄低，默认了开发商把大量的房价弄到表外，以装修形式体现。   2.开发商因为限价，实际市场价格2万的房子，只能签约1万毛坯，另外1万想办法签约成装修款。事实上，装修部分真实...

.

17.16亿平方米+14.99万亿元 中国房地产再次刷新纪录

张大伟 01月21日

中原地产首席分析师

 

统计局数据显示： 2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%，增速比1-11月份回落0.2个百分点，比上年同期提高2.5个百分点。其中，住宅投资85192亿元，增长13.4%，比1-11月份回落0.2个百分点，比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。   2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比1-11月份回落0.1个百分点，比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%，比1-11月份回落2.2个百分点，比上年回落31.4个百分点。   2018年，商品房...

.

租户抵扣个税不强制填写业主信息

张大伟 01月20日

中原地产首席分析师

 

媒体报道，个税抵扣APP升级，之前一直争议的租户填写业主讯息，导致业主反对涨房租的争论告一段落。   从之前的政策与新升级的政策看，租赁市场话语权掌握在业主手中，这种情况下，制定政策必须要考虑到相对弱势群体。这个改变的确是考虑了市场实际情况。   新政策更有利于落地减税政策，对于租户来说，只要根据本人身份信息查询无家庭产权房产就可以认定为租赁。   首先，从个税抵扣涉及的初衷看，肯定不是为了收集租赁交易行为，因为从逻辑上，5000以上收入而且缴纳个税的人士才需要抵扣，这就使得中低端租赁市场，或者...

.

“过快下滑”成2019年房市主要矛盾

盘和林 01月18日

国内青年经济学者，财经评论员

如今给予房地产行业的新机遇是，如何抓住“2020年实现60%城镇化水平”政策红利的尾巴，做好产城融合、产教融合、产融结合布局。   近日，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在2019年首届中国产城融合大会上表示，2019年房市主要矛盾已经从过去的房价过快上涨，变成了过快下滑，体现在销售、投资、房价方面的下滑。   从销售方面来看， Wind数据显示，2018年1-11月，全国商品房销售面积累积值为148603.93万平方米，同比增长1.4%，商品房销售额累积值为129508.1亿元，同比增长12.1%。从总量上来看，相比2017年，2018年的商品房销....

2019年楼市：稳中有进是趋势

盘和林 01月16日

国内青年经济学者，财经评论员

 

岁末年初，山东省菏泽市、湖南省衡阳市关于取消限价、限购的消息引发全国高度关注，一些重要会议的文字表述也牵动着市场敏感的神经。2019年楼市究竟会怎么走，成为当前公众和市场最为关注的话题。   市场普遍预期房地产调控或许再度放松，担心房价再度攀升。不过，笔者认为，实际上无论是“分类调控”还是最新提出的“分类指导”，都只是微调，楼市大方向并没有改变，即自十九大报告以来，楼市政策就不断向住房的 “居住属性”倾斜，最新的中央经济工作会议是2019年经济工作的总部署，也是强调“房住不炒”。   当然，文字上的...

.

统计局12月房价严重失真 二手房22城跌近拐点

张大伟 01月16日

中原地产首席分析师

 

12月官方的房价数据终于发布了，而这一次，最被关注的肯定不是房价涨跌，而是统计局的失真。 统计局官方公布数据显示：   据初步测算，从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨1.3%，涨幅比上月扩大1.0个百分点。其中：北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅销售价格下降0.3%。其中：北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.1%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价...

.

东莞48小时无理由退房？各地此起彼伏的退精装潮

张大伟 01月15日

中原地产首席分析师

 

本来准备聊聊房地产横盘论的，昨天有个房地产新闻，很多人认为是大新闻，伟哥看了，觉得毫无意义： 1月11日，东莞市住房和城乡建设局正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书（范本）》的通知》。《通知》规定，从今年3月1日起，买家在楼盘认购后，“两天内可无理由退定”。   也就是说，以后在东莞买房也可以像在网上购物时一样，在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。   1.东莞不是退房，而是退定金。中新网的这篇文章基本都说清楚了，伟哥就不重复了。 “无理由退定”是说购房者在已签...

.

陷阱房

张大伟 01月14日

中原地产首席分析师

最近楼市有很多搞笑新闻，罗列一下。   1.房贷利率突然暴跌的新闻，假的，因为降准带来的资金并未出现，统计机构把股份制银行的无市场占有率的宣传利率数据当成市场数据。   2.房地产企业销售额突破历史记录，30家房企销售额过千亿？假的，实际真实过千亿销售额企业只有不足15家，大部分都是合作的项目份额。   3.北京出现两宗不限价土地，被认为是房地产政策宽松。这今天继续聊聊，北京的限竞房市场。   北京的陷阱房——5000亿投资卖了500亿   中国历史上有一类非常奇怪的房屋叫地坑院. 对于最近几年的开发商来....

这才是过去十年来房地产调控最震撼的一次松绑

张大伟 01月11日

中原地产首席分析师

 

昨天楼市有很多新闻，北京再次出现非限价土地，市政府牌子换地方，部分城市房贷利率下调。伟哥都简单的解释一下，当然这些都远远没有一个直辖市的政策变化来得迅猛，很多人恰恰的忽视了这个最重磅的政策变化。   1.北京的土地不限价毫无意义，只是很多人走夜路的时候喊号子，和政策松绑毫无关系。 孙河的两宗地不限价了，但你算过这个起价的楼面价吗？   4.3万平米起价24.5亿，楼面价5.6万，按照这个楼面价成本价起码8万吧？不限价就代表随便拿10万+？过去的商品房住宅哪一个没有限价？   这两宗地块不是最近几年的第...

.

各地房贷“利率暴跌”背后的十个常识

张大伟 01月10日

中原地产首席分析师

 

最近很多人都在关心房贷利率的问题，原因其实很简单，又降准了，但事实真相如何？伟哥简单总结一下10点常识。   1.降准执行是2019年1月15日与1月25日，还没有执行。 1月4日下午5点20分，中国人民银行宣布：下调金融机构存款准备金率1个百分点。2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。   很多人太急了，很多城市的确出...

.