中国房地产的未来

二律背反的一灯如豆 01月09日

关于房地产的争论尽是些陈词滥调。这么多年来，看涨楼市的论据无非是，城镇化率还不高、“刚需”很大、政府财政依赖房地产会托市、房地产下跌会造成系统性金融风险政府会救市、央行疯狂放水导致钱不值钱。而看跌楼市的论据无非是，北上深房价已经超过纽约东京伦敦而人们收入水平相比低的可怜、房地产空置率很高、居民负债率已经爆棚、人口拐点将至。

 

犹如奇葩说的辩论，双方只不过是在罗列论据，只要愿意，无论看涨还是看跌，理由都可以写出一长串来，还可以配合生动的史实故事，却得不到有用结论。事实上，孤零零地讨论房地产...

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百城房价租金月度数据出炉：一线城市租金环比降幅逾2%

杨现领 01月07日

链家研究院院长

 

核心结论    ◆ 贝壳研究院发布12月贝壳百城（BK100）价格指数月报，全国二手住宅价格指数134.8，环比持平，楼市维持平稳态势。一线城市二手价格环比持平，二线城市环比微降，三线城市环比微涨0.5%，四线城市环比小幅下跌0.5%。整个四季度同比涨幅较上季度有明显的收窄。分城市来看，12月BK100中45个城市二手住宅价格指数较上月有所上升，其中烟台、常德、淮安涨幅居前超过5%。55个城市环比下降，其中岳阳、南昌、赣州降幅较大，超过4%。   ◆ 租赁市场方面，一线城市环比下降相对明显，达到2.1%，四线城市环比有所上升，略涨...

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房主不允扣个税，为什么租客总是这么苦逼？

张大伟 01月05日

中原地产首席分析师

 

在被骂了两天后，自如推送了一条关于个税的内容，终于可以选择组织的单位统一社会信用代码了。 这谈不上是自如给租户省钱，这是必须的。因为自如赚取了差价（有些自如赚取的差价比房主收到的房租还高），是转租，并非简单的居间。   注意了，在自如开租赁发票是要补交税的，当然这在租赁行业是普遍现象。   这不是重点，重点聊聊，为什么国家这几年看着是出台了无数的租赁红利政策，为什么最苦逼的依然是租户？   伟哥也是北漂，十几年前租房当时收入也很低，并不感觉压力那么大。2005年的时候，在通州土桥地铁站边上...

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12月北京二手房成交低位增加，市场预期改善

杨现领 01月03日

链家研究院院长

 

核心发现     ◆ 2018年12月北京二手房市场低位回升，但受到新房供应放量及政策高压影响，市场回升幅度不及去年同期。12月二手房实时成交量环比增加24.7%，核心500盘零成交楼盘占比下降至9.6%。均价连续下行4个月，12月环比下跌1.4%，已低于2016年同期水平。   ◆ 年末季节性因素叠加近期政策松动预期，买卖双方市场预期略微走强。客源端，新增客源及带看量环比分别增加13.1%和10.6%，带看成交比下降，成交效率提升。房源端，调价中涨价次数占比提升，议价空间收窄。2018年全年北京二手住宅成交15.4万套，同比增加12.7%，均价...

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中国房地产市场发展中出现的问题及政策建议

巴曙松 01月03日

中国银行业协会首席经济学家、香港交易及结算所首席中国经济学家

经过40年的改革开放和20年的住房制度改革，中国用很短的时间告别住房短缺，进入由数量扩张向质量提升转变的阶段。据粗略估算，当前城镇住宅总市值约为270万亿元人民币，是2017年GDP的3.3倍，房屋资产在中国居民家庭资产中的比重近10年维持在55%－60%之间。房地产对GDP增长的贡献率在6%－7%左右，围绕居住的服务和消费蓬勃发展，创造了大量就业机会。   针对房地产市场出现的一些问题，中国政府果断采取市场调控措施，抑制资产泡沫，保持房地产市场平稳运行。投资性和投机性需求逐步退出市场，购房者市场预期趋于理性。但同时，我们也看....

2018年租房十大关键词

杨现领 01月02日

链家研究院院长

 

2018年，我国人口13.9亿，租房人群接近2亿，住房租赁市场呈现出前所未有的成长势能。成长，甜中有苦，喜中带痛。但无论是政策走向、行业发展、企业动作，还是消费者诉求，都有了更为清晰的需求和信号，推动住房租赁市场往前发展。   2018年，租房已是一线城市年轻人的新常态。作为画面主角的租房客，对租房这件事的看法与行为也发生了潜移默化的变化。行业与消费者，在互动间，将2018年烙下了一个个或明或暗的印记。   作为技术驱动的新居住服务平台，贝壳租房基于不同的维度，对北京、上海、深圳、成都、杭州、武汉等25个城市...

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2019年中国房地产市场预判

张大伟 01月02日

中原地产首席分析师

 

个工作日，2019年开始了，所有人肯定都想预测预测2019年房地产市场。   去年伟哥也做过这样的事.全文如下，现在看，准确率还不错，蒙对了不少。   关于2018年中国房地产市场的33个预判   既然蒙对了不少，那么2019年再延续这个思路，聊聊2019年的预测。前几天简单的梳理了一些，今天聊聊具体细节.   1.千万不要想着弯道超车，基本上是十超九翻，不论是个人买房还是企业拿地，在增量时代弯道超车有机会，但在未来可以预期的存量时代，保命比超车重要。   2.2019年上半年会非常惨，全国看，房地产数据上半年会非常...

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2018年中国房地产销冠排行榜

张大伟 01月01日

中原地产首席分析师

2019年已经到来了，很多家发布了各不一样的房企排行榜，因为房企排行榜有很多利益关系，特别是很多缺钱的企业需要这个榜单融资，所以出现了实际只有10几家千亿房企的市场，排行榜出现了30多家。   对比房企排行榜的失真，项目排行榜相对可以更准确点。当然今天是1月1日，很多数据还不全。特别是二三线城市的网签数据相对滞后，所以今天伟哥也提前发个2018年的全国住宅销冠排行榜（数据同样存在滞后），如果有差距比较大的，欢迎留言。（部分二三线城市只有11月数据）   网签数据滞后，2018年全国各地限签严重影响了数据统....

迎接2019年，每一个奋斗的日子都值得期待

张大伟 12月29日

中原地产首席分析师

 

别把行情当能力，这是龙湖吴亚军最经典的一句话，而过去20年的房地产市场有几个人能证明自己可以逆行情生存的？   2019年可以说地产行业迎接一次证明能力的机会了。   2018年房企各层面被焦虑和压力所笼盖。一方面融资难、发展难，“活下去”变得艰难。另一方面房企还面临转型难，多元化布局不如预期，转型仍在测试阶段，多数业务并不算是真正推出的产品。   当市场出现重大变化时，房企运营策略不得不及时调整。当然调整的不只是阶段性目标，还涉及公司各个团队的适应度、人员配备、甚至组织架构的重新组合。   过去...

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二手房降价：市场对需求的试探

盘和林 12月28日

国内青年经济学者，财经评论员

日前，国家统计局发布的11月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，二手房价格近四年首次出现连续2个月超过10个热点城市下调。统计局数据显示，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。其中北京和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。但从二手住房来看，二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。具体来看，北、上、广、深分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。   二手房房价的下跌事实上是对一二线以及热点城市，支付能力相对较高的消费者的一种刺激，这种刺激一方面是对压抑几个月的需求一种释放....

杨现领：理解房地产市场的全流通视角

杨现领 12月28日

链家研究院院长

 

全流通：理解市场的结构性视角   传统理论理解房地产市场周期时通常只关注新房市场，或者将新房二手房视为同一市场，忽视了不同市场交易逻辑之间的差异，也忽视了不同市场之间的相互影响。尤其是，传统理论几乎都将租赁市场割裂于买卖市场之外，忽略了两者之间应有的关联。   我们认为，市场结构对于市场表现具有较强的解释能力，观察市场表现要从全流通的视角展开。全流通是指新房市场、二手房市场和租赁市场之间不再是孤立分割的关系，而是互生共连的交互关系。三个市场之间交互的方式、时机与动能决定了房地产市场运行的总...

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F81土地入市，对市场有多大影响？

张大伟 12月28日

中原地产首席分析师

 

最近有很多重磅，这个可能是被很多人忽视的真重磅！   很多人都在关注全国各地的楼市调控松绑，其中有过关的，也有夭折的。最近经济工作会议、住建部会议都明确了房地产调控的地方主体责任，当然也要求了房住不炒，这种情况下，对于很多地方来说，更希望低调的松绑政策，如果松绑过关，后续肯定会有更多的城市和更有效的松绑政策出台。   不聊这个，今天关注一个新事物，而这个事物很可能对房价的影响要远远超过我们的想象。   F81属性的土地，也就是北京昨天挂牌了历史上第一次集体土地供应有部分产权的商品房——共有产...

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衡阳暂停限价，“分类指导”须设置约束性指标

盘和林 12月28日

国内青年经济学者，财经评论员

据新京报报道，记者从衡阳市住房和城乡建设局主管的衡阳市房地产协会获悉，衡阳市执行了一年《关于规范市城区新建商品房销售价格行为通知》将于2019年1月1日起暂停执行。   如同山东省菏泽市第一家取消限购一样，衡阳市此举一开始也被媒体解读为全国第一家取消限价的城市，后来衡阳官方不得不出面解释是“暂停”，由此可以推测这两个城市都承受了巨大的压力。无论是菏泽还是衡阳，都是一个房价对全国来说无足轻重的小城市而已，之所以能引发全国的广泛关注，无疑是因为被视为此轮房地产放松与否的信号。   实事求是地说，菏泽与衡....

中国房地产市场2018的答卷与2019的前景

杨现领 12月27日

链家研究院院长

 

核心结论   2018年中国房地产市场仍处在高位，但基本结束快速增长势头。全国新房、二手房交易量与去年相比基本持平，下半年市场开始转冷降温。在经历一年多的调控后，预计2019年中国房地产将迎来中温放松政策，新房在供给放量中走向拐点和分化，二手房则有望结束下行态势。   2018年的楼市答卷   2018年延续去年的高压状态，部分城市继续加码。今年以来，22个城市加码或开启限购政策，17个城市实行限售政策。在政策修补中，调控压力已经达到顶峰。市场最敏感的房贷利率延续上升趋势，基本达到2015年以来高位。   ...

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此起彼伏的10城楼市“微调”松绑能否刺激涨房价？

张大伟 12月27日

中原地产首席分析师

预测房价走势的都是骗子，这个观点伟哥一直坚持。因为伟哥查过所有人的所谓判断，没有一个人准确率超过60%，最高的是任总这些春天派，预测错了所有跌的年份，预测对了所有涨的年份。   预测房价是骗子，那么预测还有什么意义？其实就是心里按摩师。那么如果说预测房地产有什么逻辑？   伟哥觉得，短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。   最近各地楼市出现了各种微调，有明确发文的，也有私下悄悄的放枪的，林林总总伟哥统计了一下已经有10多个城市。 那么对于老百姓来说，这些政策管用吗？有了这些政策市场就见底了....

我国非农用地不再“必须国有”，小产权能“转正”吗？

张大伟 12月23日

中原地产首席分析师

 

很多人都问伟哥，小产权的政策会如何变？能不能交易宅基地？ 今天出现了相关的政策： 12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案，删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的，必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定；对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。   现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定，新增加一句“法律另...

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这一年|八大关键词复盘成都楼市2018

杨现领 12月21日

链家研究院院长

 

2018年12月19日下午，由成都房地产经纪协会指导、贝壳研究院成都分院主办的成都楼市年度思享会暨2018年成都楼市白皮书发布会在成都西村举行，邀请本地近40家主流媒体共同参与。会上贝壳研究院成都分院发布了《成都楼市白皮书（2018-2019）》。   自2015年“330”楼市宽松新政以来，成都楼市经历了15年的稳步增长、16年的升温和17年的火热，走过了一个较稳健的上行阶段；而2018年，成都楼市迎来了关键的市场转折点，呈现出了前热后冷的局面：“515”前二手业主预期尚高，“515”后业主纷纷降价卖房；“515”前新房依旧全民摇号、市...

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房产财富|破除流行谬误

徐远 12月21日

北大教书匠

 

决定房价的是位置，不是土地。 1.北京房价只有纽约一半，相当于东京1990年的1/16，泡沫证据严重不足。   2. 从供需角度看，未来北京房价会超过纽约。   3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标，要用动态修正的房价收入比，考虑未来的收入增长和收入分配。   4. 2000年以来，我国通胀低于世界平均水平，货币超发的证据严重不足，高房价的锅不能让货币超发来背。   5. 决定房价的是位置，不是土地。核心区的土地供应很难增加，增加远郊的土地供应对降低城中心房价作用有限。.

太原偷渡、菏泽诡辩、广州拨乱、珠海低调，调控松绑四重门

张大伟 12月20日

中原地产首席分析师

澄清所有人一个错误，在18日晚上，伟哥准时10点睡觉，结果媒体报道铺天盖地，菏泽松绑限售第一枪。其实这个是错误的。伟哥当天也没看，也被易居的几个人带沟里去了。

房地产调控如果以放松作为特征的话，已经不是1个2个城市了，到今天已经有5个以上的城市出台过放松政策：

1.太原是取消限售的第一个城市，可怜的菏泽，被易居害了。

 

限售取消第一个城市不是菏泽，是太原。

 

自2018年7月4日起，太原购房者在进行购房合同备案时，需要先审查购房者的购房资格，方可打印购房合同。太原市户口的（包括清徐、古交等并入太...

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菏泽楼市松绑会否引发宽松政策全面出台

张大伟 12月19日

中原地产首席分析师

大晚上的不睡觉，菏泽肯定骚扰了很多人。作为一个山东的小城市，很少被全国媒体关注，而这几天，菏泽出名了。

伟哥每天是准时10点睡觉7点起床的，错过了这个精彩。也跟一个。菏泽，古称曹州，位于山东省西南部，鲁苏豫皖四省交界地带,菏泽在全山东是属于经济欠发达区域。如果看人均GDP，那么菏泽在全山东基本不是第一就第二，倒数。

但这几年的房地产市场发展也是如火如荼。因为房地产带来的投资热也使得这2年菏泽的经济发展速度在山东全省领先。

2018年全国房地产调控累计450次，刷新历史记录。

中原地产研究中心统计数...

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