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傅蔚冈

假结婚,假离婚,真是房价惹的祸?

傅蔚冈 09月01日

上海金融与法律研究院研究员

尽管上海市住建委已经在8月29日下午回应“购房信贷新政传言”时指出未研究过此类政策,但很多人还是以“呵呵”回应这个声明。
因为在今年3月份曾有媒体辟谣说上海不会调整房产调控政策,但325新政的内容却和此前坊间流传的版本大同小异:社保缴纳记录从2年提高到了5年。这个举措将一大批刚刚准备了积蓄且有购房资格的人挡在了门外,或许下一次能有资格买房就是3年以后了。而那时候上海的房价又会在什么高位?
或许就是在这个宁可信其有不可信其无的心态下,那些想通过离婚来获得首套房资格的人一大早就在各个区的婚姻登记中心排队。社交媒体上甚至流传出了不少婚姻登记中心因为不堪人力而不得不推出限号措施的消息......
明明

近期地产债跟踪——阳光下的泡沫

明明 08月31日

中信证券研究部固定收益首席分析师

【明明债券研究团队】
近期地产泡沫问题再度引发市场高度关注。去年330房地产新政后地产销售开始触底反弹,而去库存政策实施后,今年政策推出频率更高,一二线城市销售增速重回两位数,居民加杠杆跑步进场,大部分一二线城市房价一年之内扶摇直上。
而房价急涨后带来的泡沫问题更是引发诸多决策主体的关注。6月3日,人民银行上海分行探索实施房地产金融宏观审慎管理;7月26日,中央政治局会议提出“降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负”;7月28日,据媒体报道,证监会表示不鼓励房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。监管层意欲控......
傅蔚冈

离婚买房是对夫妻感情“最佳”的褒奖

傅蔚冈 08月30日

上海金融与法律研究院研究员

并不是每对夫妻都有资格获得这种“制度红利”,那些感情存在瑕疵的夫妻,断然不敢冒这个风险。
在北上广深等一线城市,假离婚是一件非常普遍的事。
有民政局工作人员分析,离婚量的增加与房地产调控、孩子入学等政策的发布时间存在巧合,只要有房市新政一发布,离婚高峰就又来了。为了应对突然而至的离婚热潮,不少城市甚至采用“限号离婚”的措施。
你离婚,我限号
如何看待这种为了房子和孩子的离婚?有人认为这种为了外物而离婚的行为是亵渎了婚姻的“神圣性”因此必须予以制止。果真如此吗?
在我看来,与其花大精力来指责当事人以婚姻为谋私利的工具,还不如讨论为什么会有政策催生......
傅蔚冈

房产调控不应为难努力工作的人们

傅蔚冈 08月29日

上海金融与法律研究院研究员

8月25日,凡是关心上海楼市的人大都注意到了一则源自彭博社的消息:“上海市考虑收紧房市首套房首付比例提高至五成”。据悉,上海市政府近期将召开会议,考虑调整土地和住房政策,以抑制近期上涨的房价和地价;考虑收紧银行贷款政策,以控制土地融资;同时考虑调整购房贷款政策,购房认房又认贷。
在所有的传闻中,尤以购房贷款政策最受关注,毕竟绝大多数人的住房还是需要贷款,而贷款政策的变化将影响很多人的购房。此前的325房产新政,就让很多社保或者个税满两年但是不满五年的非户籍人口失去了购买上海房产的资格,甚至还产生了很多房产纠纷。
那么,房贷政策将会怎样调整?据现在被社交媒体恶传的版本,房贷政策将会这......
吴小平

资产泡沫|美国股价历史新高,中国房价历史新高

吴小平 08月27日

资深金融人士,现投身互联网金融创业

人在大陆,甭管您是部长还是普民,总有个孩子留学的事儿,几根金条去留的事儿,买房卖房的事儿。这样,你就得关心昨晚上美国联储白发老太太耶伦的讲话或是会后专家分析,是吧?
人民币对美元,那是爬行钉住、略有弹性的关系。人民币怎么发行的?靠的是外汇储备。美元储备多了,人民币发行自然就多了;美元利率动了,人民币就得考虑适当尾随,已示协同。当然,人民币独立性多少还是有点,比港币强。
如果这回耶伦言辞强硬,鹰派,那就真是加息前兆,于是美元上涨,股市下跌,债市下跌,黄金下跌,石油下跌;如果耶伦继续老政策装糊涂,鸽派,则息口不动,于是美元走平,股市上涨,债市上涨,黄金上涨,石油上涨。这些描述说得不那么精准......
张明

房价短周期即将见顶

张明 08月17日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。从价格看,当前多个主要城市的房价上涨已经明显趋缓,本轮房价周期顶部已现,接下来将进入0.5-1年的减速上涨期。我们预期2016年四季度至2017年一季度,部分城市房价即将停止上涨,转而进入回调期。从开发看,房地产资金来源收紧,开发速度亦明显放缓,行业即将迎来新一轮调整。
全国房价普涨的背后,不同城市的上涨逻辑可能存在结构性差异。常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量四项指标对某些城市有很好的预测能力,但对另外一些城市预测效果不佳。本质上,不同因素对各地区购房情绪的影响程度不同。购房决策时应充分感受本地市场情绪,及时调整策略。
一、本轮地产周期......
王烁

买不买房?

王烁 08月01日

财新传媒总编辑

传奇基金经理彼得·林奇说过,对年轻人来说,买房可能是一辈子最好的投资。
首先,房子有居住价值。买了房子,你就不必再付房租。
其次,房子有投资价值。站在他的视角往回看――他当时是1980年代――房价的长期涨幅扣除维护费用后大约是略微战胜通胀水平。为什么房子能战胜通胀呢,因为看长期的基本面因素,房子的成本是地价、建筑材料、工资,未来的收入是租金,这些都是按市场价格随时变动的,本身对冲掉了通胀因素。
再次,买房这件事有额外的金融价值。买房有杠杆。用房子作抵押从银行贷款,如果首付两成的话,就是五倍杠杆。美国房地产和房贷市场很成熟,杠杆率更高,2000年左右的杠杆率是14倍左右,到金融危机之前更......
心路独舞

揭开以房养老的面纱

心路独舞 07月27日

专栏作家,任职于美国大学

最近几个读者给我留言问询以房养老的事宜,尤其是它在美国怎么实施、运作和监管等。在回答这个问题之前我首先要强调的是,以房养老并不是美国的主流养老方式,依美国住房和城市发展部(HUD)2010年的统计数据,全美只有近50万屋主在使用以房养老,因为美国有比较完备的社会安全保障体系和退休账户存款等方式,只有当社保退休金及退休账户的钱不足以维持生活需要时,以房养老才变成一种可以考虑的选择。
1、什么是以房养老?
在美国以房养老并不是指有几栋房子可以出租,用租金来贴补家用,它的正式名称是“住房反向抵押贷款”(reverse mortgage loan),指的是房屋产权的拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者在......
张明

中国房地产市场短期风险正在加剧

张明 07月21日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

2016年7月6日,由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”在京举行,发布由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成的“中国住房2016中期报告”。同时邀请中国社会科学院属7院所的专家团队携手会诊当前房地产问题,共同把脉下半年的发展走势。
会议由社科院财经战略研究院副院长夏杰长主持,社科院学部委员、财经战略研究院院长高培勇致辞。财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞研究员对“中国住房2016中期报告”的研究成果做了重点介绍。
在研讨环节,经济所副所长张平,世经政......
李慧忠

绝望的100万与买房本时代的渐行渐远

李慧忠 07月21日

高和资本高级副总裁

最近有好几位关系近的朋友问我,“目前我手里有100万的闲钱想投资,应该投资什么呢?”我想来想去,这个问题还真让我犯难了。作为一位仅有100万的投资者,设身处地的换位思考,我会有以下顾虑。
过去几年房地产信托大行其道时,而且也处于刚性兑付的时代,闭着眼睛买信托就可以了,每年有10%左右的年化收益,其实是非常舒服的。但现在不行了。其一、信托刚性兑付时代已经结束,很多信托出现了兑付风险,尤其是那些投资在三四线城市的房地产项目;其二、收益率下滑的太明显,此前房地产信托的平均收益率为10-12%,现在的收益率只有7-8%左右,基本上仅能与通胀跑平;其三、即便是这么低的收益率,品牌信托公司的产品也很难买到,因为......
康宁1984

房价和汇率 总有一个要下跌

康宁1984 07月08日

银行职员,虎嗅网作者

在人民币汇率连续下跌之后,人民银行官网上发布了一篇分析,题目是《6月份人民币汇率指数小幅贬值》。这篇文章中的一句话被媒体专门摘了出来,这就是大家这两天看到的标题党新闻:央行说人民币名义有效汇率存在一定贬值要求。
把原文中这句话的完整前后语摘出来是这样的:人民币汇率指数贬值也受我国物价水平略有走高的影响,当前我国通胀水平总体高于美国,人民币实际有效汇率面临升值压力。为保持人民币实际有效汇率相对稳定,人民币名义有效汇率则存在一定贬值要求。
这段话我的理解是:如果没有通货膨胀,人民币就可以不贬值,但是现在人民币通货膨胀比美元高,又不能选择压低通货膨胀,所以只能选择人民币贬值。
通货膨......
上善若水

善解读| 高善文博士说了啥?上篇:房地产问题

上善若水 07月06日

从事对冲基金(私募基金)工作

如果经济研究是高考题,高善文博士就是把每科考卷最后几题挑出来做了。他在演讲中选取当下经济基本面和金融市场研究中,矛盾最集中,也是大家最困惑的三个问题来讨论,房地产,过剩产能,影子银行。
演讲主要篇幅放在地产和过剩产能问题上,指出目前经济困难是结构性问题和周期性问题叠加在一起——就像脆弱的轮船航行在风暴频发的季节。那么认识问题的关键,就是拆分结构问题,看到这个结构是在恶化还是在解决,以此判断长期的走势。周期因素大家更关注,因为他可能决定这几个月和几个季度的经济数据、市场走势。还有大家担心,天气会有多差?会不会让我们修整中的大船去经历完美风暴。
我们第一篇来解读高博提到的房地产问......
林采宜

农村土改是房地产去库存的一个大招

林采宜 06月15日

国泰君安证券首席经济学家

经历了2010-2014年连续5年的高速增长之后,中国的房地产存量出现了几何级数的增长,其速度永远超过了人口、尤其是城镇婚育年龄人口的增长。2015年末,住宅待售面积达到4.5亿平米,房地产商已购土地开工了的住宅施工面积达到51.2亿平米,分别相当于2015年销售面积的40%和4.6倍。库存压力逐渐增大,不仅影响房地产企业的现金流,同时影响商业银行的坏账率、钢铁、水泥化工等上游企业的投资动力。
目前,商品房严重过剩成为高速增长留给中国宏观经济的一个巨大肿瘤,瘀堵了金融和实体的良性循环,因此,“房地产去库存”成为纾解整体经济风险的关键抓手。
从需求端看,目前出于居住目的购房需求潜力主要来自与城市低收入群体,尤......
江瀚

房价只涨不降的供给侧解释

江瀚 06月07日

财经专栏作家,经济评论员,观察员

不知何时开始,房价已经成为中国人会呼吸的痛?不断高企的房地产价格,让除了少数中国家庭的资产加了杠杆以外,大部分中国人尤其是中国青年人在默默的忍受着高房价带来的煎熬,特别是今年以来,房地产价格如同坐火箭一般攀升,让广大的城市工薪阶层都开始忍受着房价的压力。没买房的愁买不起房,在租房的恨房租上涨,为什么房价只涨不降?这已成为了大多数中国人困惑的问题。
房价上涨的供给侧根源:土地
笔者曾经在《理财》杂志专栏上发表过一篇高于一线房价的文章,《高烧难退的一线房价“魔咒”?》,该文从需求侧的资金磁吸效应、货币供应量、政策预期等等需求侧视角解释过为什么一线城市房地产高烧不降,今天笔者再从供给......
吴晓波

房价背后的操盘手

吴晓波 05月23日

财经作家,“蓝狮子”财经图书出版人

房价的涨跌不是道德问题,而是一场预期游戏和周期游戏。我们每一个人,其实都是房价背后的操盘手。
文/吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)
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在全国省会级城市里,重庆经济正在成为一个“神话”,它的各项增长指数居于第一,然而房价却一直比较稳健,在过去的五年里,只涨了12%。究其原因,是因为那里有一个神一样的操盘手。
从2008年开始,重庆市政府试行一种叫做地票制的改革,就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,然后腾出建设用地指标,由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间,重庆地票交易17万亩,交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格,2008年的......
陆铭

缓解一线城市房价上涨,必须增加土地供应

陆铭 05月18日

上海交通大学经济学院特聘教授

讨论房价问题,有三个关键词:土地供应、房价和中国经济竞争力。当前中国房价的关键问题就是城市化的问题,现在中国出现人的城市化、人的配制和土地城市化、地的配制之间严重脱节。从总量来讲,中国地的城市化远远超过了人的城市化速度。但是如果你分区域看,人往高处走,往东部走、往大城市走,但是地是往低处走的,往中西部走、往中小城市走。
很多人觉得上海应该限制人口,因为我们很多人都觉得中国经济人口过度集中在中国沿海地区,特别是大城市。稍微提醒大家一下,我们在日常生活当中讲话时经常会说,“我们太……”、“我们过度……”。我建议大家,当你讲“太、过度”时,请......
江瀚

“鬼城”与都市的争夺:北上广不相信眼泪背后的挣扎

江瀚 05月15日

财经专栏作家,经济评论员,观察员

文/慕容随风
曾几何时,地球被称作一个朝气蓬勃的星球,在大多数的小说作者笔下,这个碧蓝星球上年轻与活力代表的是整个星球的未来。而中国作为全球第一人口的大国,中国总人口不断增加,适龄劳动力数量飞速增长,巨大的剩余人口为中国经济带来了巨大的人口红利,大量的进城人口带来了对商品、服务、住房、学校需求的激增,反过来又创造了更多的工作机会和税收,可以说人口是中国最大的优势。但是,随着中国经济进入“新常态”,中国人的寿命不断延长,中国人的生育率却开始下降。当60、70后的“婴儿潮”一代人逐步变老,慢慢触及退休年龄的时候,作为80、90后的一代人却蓦然回首,发现自己是那么的孤独,出生率在这代人......
张明

资金政策驱房价,人口库存决涨跌

张明 05月01日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

摘要
历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。每个完整的周期长度约为三年。当前上涨趋势已接近历史峰值,即将进入减速期,跌势可能在半年至一年之后形成。
本轮涨势由信贷政策和资金驱动,是前期去库存政策的产物,而非房地产行业在低迷期后的自然复苏。房价上涨帮助地产行业提前结束筑底过程,的确达到了去库存的效果。但是,资金驱动的“杠杆牛市”是否会给未来埋下隐患,依然需要管理层谨慎对待。
不同城市间房价涨幅的结构化差异可以通过常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量等因素得到解释。这些指标为分析住房需求和供给提供了良好参考。通过对35个大中城市进行分析排序,我们认为厦门、广......
张明

骤复苏前景难测 飙房价风险加剧

张明 04月27日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

摘要
2016年春季,国内经济值得重点关注的三个事件如下:第一,前期政策初步发挥效力和实体部门库存调整触底回升,1季度经济增长略高于市场预期,经济整体呈现趋稳态势;第二,由于粮食(猪肉)价格、进出口价格以及货币增速等三个层面不会面临重大持续的上涨压力,我国经济暂时没有明显的通胀压力,不会引致明显的滞胀风险;第三,由于受供求偏紧、资金相对充裕以及微观市场行为等影响,一线城市房地产市场呈现金融化特征。
上述事件隐藏着以下逻辑与趋势:第一,国内经济短期趋稳及持续并无较大问题,但是,本轮复苏很大程度上是信贷大规模放松等政策扩张所引致的,需求复苏的基础并非十分扎实,中期增长的内生动力不足,增长趋势仍面......
心路独舞

美国的房地产税究竟有多高?

心路独舞 04月25日

专栏作家,任职于美国大学

前两天,我写过一篇《永久产权,看我在美国买地花了多少钱?》的文章,从留言可以看出国内读者对美国的房地产尤其是相关的税有很多误解的地方。其一是认为美国继承税高,但目前美国继承税的起征点要高达500万美元,500万以下的遗产继承是免税的,也就是说继承税基本上和中产阶级无关。另一种说法是美国房子每年都要征收房地产税(据说中国也在酝酿征收了),更有甚者,有人居然说10万的美国房子每年要征收3000美元的地产税,税率高达3%,大约30年就要交出一个房子钱,真是很吓人的样子。
那么,美国的房地产税究竟有多高,为什么要缴纳这个税,对纳税者来说地产税有什么好处呢?下面我从三个角度来详细说说这个问题。
1、有图有数据,看......

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郭杰群 在美国,地产开发商将出售资产所得在一定期限内进行类似房产的再投资可以享受一定的免税条款。这在我国当前还不具备,因此在一定程度上制约了地产商的能动性。

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Lypsey3543 “据个人了解,中国一线城市住宅投资收益率不会高于3,美国可以达到6。”作者这里说的应是租金收益率。首先,因(特大)人口增长加速,在新兴市场投资房产,主要看资本利得,动态租金收益要会延后实现,静态比较同期没有太大意义。其次,物业年均持有成本,纽约和中国一线城市不可比。第三,纽约和曼哈顿是两个概念。离开曼岛,租金中位数值完全是不是一个档次。而中国一线城市的租金上涨范围更大。因为仍处于成长期。总体而言,虽然在中美两国都投资的是房产,但从收益分布特征和波动率来说,完全可以看作是差别极大的两类资产。就如同高等级债券和蓝筹股票,横比收益没有意义,因为后者大幅超越。归根结底更可能是风险偏好异质性(含Demographic factors)和经济周期所处阶段决定了投资者更偏爱哪一类。

原文:2017年美国房地产市场展望——美国市场、中国视角

王争春 价格和土地供给的问题,我们慢慢谈。市场有垄断市场、寡头市场和竞争市场,定价规则自然有差异。

原文:面对房价,教科书自焚吗?经济规律笑了

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