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二律背反的一灯如豆

一般金融理论认为,利率与资产价格呈反向关系,利率越高,资产价格越低,利率越低,资产价格越高。

观点依据主要有两个。一是根据资产的折现现金流估价法(DCF),利率越高即折现率越高,未来现金流的打折系数越高,按照未来现金流测算的资产现值越低。另一个是类似供求关系模型的替代分析,认为人们总在把各类资产与固定收益债券相比较,当债券利率上升时,人们更多倾向卖出其他资产、买入债券,导致资产价格下降,反之,当债券利率下降时,人们更多倾向买入其他资产、卖出债券,导致资产价格上升。这两个说法都有不小问题。

利率与资产...

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唐涯

答案还在风中飘:中国民营房地产如何走出至暗时刻?

唐涯 08月26日

博士、金融学者,香帅数字经济工作室创始人,香帅的金融江湖公众号主理人,香帅的北大金融学课主理人,年度财富报告主理人,曾任北京大学金融学教授、博士生导师。

最危险不过,你心底的冷漠;施虐受虐的,颠倒了因果;

信念在闪烁,时间已经不多;火光里的浪漫,是最淋漓的快乐;

我知道你需要我,迷人的反派角色;拨乱模糊的善恶,拯救灵魂的饥渴。

——陈婧霏《至暗时刻》

 

最近,整个房地产行业进入了至暗时刻。

 

艰难,已经是地产圈内圈外所有人的共识。

 

大多数房企公司都在收缩、躺平、降价、回款自救。我们梳理了一下已爆雷的知名地产公司:

发现暴雷的房地产企业有以下特点:

1.几乎都是民营企业,占比93%;

2.都高度依赖于高周转和高杠杆模式;

3.巨额债务到期、再融资出现问...

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万钊

对当前房地产市场的一点思考

万钊 08月24日

经济学博士

近期房地产走势较为疲弱,而且是今年春季疫情后唯一没有明显反弹的主要经济指标。从同比上看,房地产开发投资和房屋新开工面积月度同比都在历史低位。

房地产的回落有些“突然”,2020年2月疫情对房地产销售带来短暂冲击,随后房地产销售迅速反弹,并且在2020年7月-2021年6月保持了较快的增长。但是自2021年7月后,房地产销售开始大幅回落,今年4月以来销售面积明显低于历史同期。

疫情对房地产销售的短期冲击主要体现为购房场景缺失,比如疫情局地爆发后,管控措施收紧,售楼处关闭,销售活动暂停,购房者居家,这在2020年2月和202...

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周 琼

中国和美日以及中国香港的房地产公司的资产负债率和降杠杆

周 琼 07月25日

金融从业者,上海金融与发展实验室特聘高级研究员。微信公众号“玉鉴琼田”

本文比较了中国和美国、日本、中国香港头部房地产公司资产负债率,以及营业收入、销售净利率和ROA变化情况。美国和日本房地产公司都是在房价平稳走高中,伴随经营模式的优化去杠杆,所以经营业绩改善,未引发风险。房地产公司降杠杆,还得在较好的房地产市场环境中徐徐图之。

 

中国(本文“中国”均指中国大陆,不含中国香港)房地产上市公司平均资产负债率,2002年时为53.25%,然后攀升至2018年的峰值79.77%,2021年略有下降,为79.19%。中国房地产公司的融资方式多样,一些房地产公司实际资产负债率还不止账面所示。中国房地产公司资...

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唐涯

房地产黑铁时代,商业银行面临嬗变

唐涯 06月28日

博士、金融学者,香帅数字经济工作室创始人,香帅的金融江湖公众号主理人,香帅的北大金融学课主理人,年度财富报告主理人,曾任北京大学金融学教授、博士生导师。

正文

 

近期,某头部商业银行代销的“五矿信托-鼎兴1号集合资金信托计划”无法正常兑付本息,很多投资这款产品的“中产”们惴惴不安,不说5.8%的目标收益率,连本金拿回都成问题。

 

这是近几年商业银行产品暴雷事件的一个缩影。2020年工行代销的“鹏华聚鑫号1-25号资管计划产品”暴雷,2021年平安银行代销的“西部信托江城6号集合信托计划”逾期支付,2022年东亚银行代销的“中民添丰”和“至信”系列信托产品逾期兑付——逾期支付和暴雷的银行代销产品几乎每月都有。有的商业银行,比如包商银行、锦州银行甚至出现过连存款都无法兑付...

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何帆

何帆:我们需要什么样的房地产市场

何帆 06月03日

上海交通大学安泰经济与管理学院教授

01

房地产已经进入了下半场。下半场的游戏规则跟上半场的游戏规则不一样了。那么,过去的房地产模式暴露了什么问题,才要改变游戏规则呢?

 

02

你可能会首先想到的是:高房价。是的,中国的房价是很高,但咱们已经说过了,以后不必再担心房价的上涨压力,甚至还可以说,以后要担心的反倒是不要出现系统性的房价下跌。所以说,高房价肯定不是要调整游戏规则的主要原因。 

你可能还听说过一种说法:脱实向虚。也就是说,房地产挤占了银行的信贷资源,把本来该给制造业的贷款给了房地产,那制造业就失去了发展机会。有的专家甚至说,这...

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何帆

何帆:房地产企业是在摆烂吗?

何帆 06月01日

上海交通大学安泰经济与管理学院教授

01

说起房地产企业,骂的多,夸的少。

房子卖得那么贵,户型设计得那么差,物业搞得那么不靠谱,这都不说了,就说最近这一轮债务违约吧。先是2021年12月3日,恒大公开宣布债务违约。接下来,也不知道咋回事,越来越多的房地产企业加入了债务违约的队伍,搞得金融市场惶惶不可终日——因为看谁都像嫌疑犯。别说房地产企业了,就连别的民营企业也受到了牵连。现在,几乎所有的民营企业发债都比过去更难。

这些房地产企业,会不会是故意摆烂呢?

 

02

有人说,这不都是2020年以来密集出台的一系列严厉的监管措施惹的祸吗?什么“三道红...

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边泉水

从郑州看房地产在二线城市发展中起到什么作用?

边泉水 03月24日

边泉水,经济学博士,现任财新智库莫尼塔公司首席经济学家。微信公众号:边泉水经济研究。

我们最近完成了一篇深度专题报告,以郑州作为二线城市的典型案例,分析了房地产在起经济发展中所起的重要作用,研究得出了一些观点,对我们进一步判断房地产在经济发展的作用具有一些价值。

从过往的发展看,首先,我们看到,郑州房地产市场的快速发展是经济运行与政策推动的共同结果,人口流入、新区建设和城中村改造共同构成了郑州房地产发展的三条主线。城镇化推进和人口流入为郑州房地产发展提供了需求来源。除了经济发展和人口流动所带来的自然的房地产需求外,郑州房地产的快速发展离不开政策推动,向外表现为新区建设,向内表现为...

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张寅

房地产新周期

张寅 02月28日

企业咨询顾问

基本观点:

 

中国房地产行业正在处于一个中期性调整之中,预计时间长度为5-7年。本周期调整主要特征是:交易量逐步下台阶,而房价下调空间会明显小于交易量萎缩的空间。

 

在中期性调整过程中,期间会出现一或二个季度交易量和房价的反弹,但整体调整趋势则不会因此改变。

 

从2021年第四季度开始,经济与房地产的关系出现了一个相互拖累的局面。2021年第四季度房地产行业景气度影响了经济景气度,虽然它不是唯一影响因素。而2022年第一季度则是经济景气度,又开始反过来影响房地产行业景气度,经济则是唯一影响的因素。

 

中期性...

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万钊

概要

 

1、房地产既是周期波动的主因,也是跨周期调节的重要抓手。近期房地产的下行,增加了疫后经济恢复的压力。

 

2、从长期来看,房地产市场容量与城镇化高度相关,在我们城镇化继续推进的过程中,房地产需求空间仍然可观。关键是降低房地产的要素成本,提供房地产的有效供给。

 

正文

 

2020年7月30日的政治局会议提出“完善宏观调控跨周期设计和调节,实现稳增长和防风险长期均衡”,这是官方首次提出“跨周期”这一表述。过去一年多以来,政策层面多次提及“跨周期”,包括2021年12月中央经济工作会议,也提出“要继续做好“...

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袁裕来

一、不动产登记,仅仅是权利归属的确认和记载,本身并不直接设定物权。


 

裁判要旨:我国对不动产实行国家统一登记制度,未经依法登记公示的物权,不得对抗善意第三人。但不动产登记,仅仅是权利归属的确认和记载,本身并不直接设定物权;设立、变更、转让和消灭不动产物权的,通常只能是买卖、赠与、继承、承包等合同行为或者合法建造等事实行为,以及人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等。

也就是说,设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因,随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。...


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傅蔚冈

房产税的历史和挑战

傅蔚冈 12月03日

上海金融与法律研究院研究员

国内学界对房产税怀有深切期待,不过在我看来,在短时期内将房产税变成地方政府财政收入的主要来源是一个很不现实的主张,尤其是考虑到当下中国地方政府的财政收入主要来自于土地出让金和中央财政转移支付的情况下更是如此。   法律关好过,但是情理关难说。 “请神容易送神难”,出台房产税要特别慎重。

傅蔚冈 | 文

选自第171期【鸿儒论道】大家好!房产税是大家都比较关注的话题,我关注这个话题已经有十多年了,因为最近房产税试点,我想把我的一点心得体会和大家一起分享。今天讲的题目叫“房产税的历史和挑战”。历史讲的是,为什...

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万钊

近期房地产税问题引发市场热议,本文尝试从共同富裕的视角来观察这个问题。虽然房地产税已经有多次讨论,但是加速落地是在10月15日《求是》刊出总书记的文章《扎实推动共同富裕》之后,因此本文从共同富裕的视角,对房地产税进行讨论。

《扎实推动共同富裕》中,“积极稳妥推进房地产税立法和改革”的提法在第四部分:加强对高收入的规范和调节中。因此笔者认为,房地产税的第一个意义,在于调节收入分配。其实在第二部分:着力扩大中等收入群体规模的最后一句,提到了“要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。”这就...

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柯荆民

一线城市的房价为何会上涨?

柯荆民 03月12日

北京昌民律师事务所主任

对于非本地居民来说,在中国的金融中心上海买套房并不容易:没有结婚的,根本没资格买;结婚的,必须连续缴纳地方税二年以上,首付以现金支付,金额达到房价的三分之一。中国北方最大的城市沈阳,就没有这种限制,任何人都可以在这里买房。但对结果却没有什么影响:上海的房价(已是沈阳的五倍),在过去的一年上升了20%;而北方大多数城市的房价却在缓慢下降。

这种差异让政府很是担心。政府的目标是,在不吹起泡沫的情况下,促进经济增长。在其他国家,富裕城市和内地城市房价的背离,也很普遍——看看伦敦和林肯郡,纽约和内布拉斯...

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柯荆民

金融的政治风险

柯荆民 01月16日

北京昌民律师事务所主任

 

 “对我们的指责,如同是一个捉坏人的江湖故事”,方正集团在声明中以此开头。方正集团在一起将对中国资本市场产生深远影响的一场恶斗中,正在为其自身辩护。紧接着,它请求政府为其恢复声誉:“向全世界公布事情的真相”。

 

在声明发布十日后的一月四日,政府的正式调查程序启动,北大方正的董事长、总裁和CEO被带走。公司马上任命了新的董事会成员。按照申请,法院随即冻结了方正在银行账户里超过17亿元(2.85亿美元)的资金。

 

方正的对手是北京政泉,一家低调的民营控股公司。双方争端的对象是民族证券。政泉将...

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柯荆民

全球房价:建立在沙滩上的城堡

柯荆民 01月03日

北京昌民律师事务所主任

 

货币政策可能导致房地产盛宴的结束

 

 

 

 

 

在《经济学人》追踪的全球23个国家中,18个国家的房产价格在上涨。在以上表格的首位,是美国。根据新年前夕发布的Case-Shiller指数,截止201310月,美国房价去年上涨了13.6%。房屋价值从20123月的低谷上升了24%,但是仍比20064月高峰时创下的价格低20%

 

截止去年11月份,2013年美国开工的房屋超过100万,为2008年金融危机结束后的第二次高潮。但是,这远远低于2006年的最高峰230万,而且也低于长期平均值150万。总体来说,美国的房地产正在复苏过程...

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