（在2012财新峰会上的发言）

以下为谢国忠发言实录：

胡舒立：债务危机不仅仅在欧洲，欧债危机引发新一轮全球金融恐慌，危及欧洲一体化进程；美国债务悬崖拖累经济复苏；中国的显隐性债务总体可控但结构堪忧。各大经济体债务难题缓急有别、形式各异而实质如一。如何评价以往的债务拯救措施？如何更有效地走出债务困境？在经济下滑过程中，如何重建财务纪律？这又将如何影响经济复苏？这就是我们今天要讨论的问题。

谢国忠：刚刚麦金农教授提的有一个财政危机的问题，另外还有一个竞争力的问题，希腊的话，竞争力相对弱，通过财政紧...

中国人为什么一定要买房？

中国人看重住房与东亚特有的“家文化”分不开。即使在海外生活多年的华侨，也不像欧洲人那样下班后喜欢去泡吧，而是回家看DVD休息放松。家的基本物质保障就是住房，从这个意义来讲，住房对国人的功用远超过居住。近二十年来中国高速上涨的房价已经成为饱受争议的“民生问题”。那么，既然买不起，中国人为什么一定要买房？在有效、成熟的房地产市场上，租房和买房可以无差异地实现享受居住生活的效用，同有“先立家后立业”的东方文化的日本、新加坡和香港的置业观念转变可以为我们提供有趣的对照。然而在中国...

拙文《期房应该取消吗？》在财新网发布以来，引起不少争议。有些读者认为期房交易是有利于开发商的措施，那取消期房就一定不利于开发商，所以套用毛主席的话，“凡是敌人拥护的，就是我们反对的；凡是敌人反对的，就是我们拥护的”。而为开发商说话，那就一定是和购房者作对。

但是购房者和开发商在玩的，真的是零和游戏吗？

经济学的基本原理之一就是自愿交易一定会使双方获利，否则交易就不会发生。比如在自由市场买菜，你愿意以这个价钱买，是说明这笔钱的其他效用比能买到的菜的效用低，而菜贩子愿意卖给你，是说明这...

自从2006年夏天美国的房地产泡沫达到顶峰，并随之破灭以来，已经过去了6个年头了。在这六年中，美国的平均房价跌去了三分之一，如果按照当时的23万美元的中位价格计算，那一个典型的美国家庭在此期间在房产上的损失近7.5万美元。

虽然根据官方数据，美国经济在2009年6月就已经走出衰退（连续两个季度GDP增长为正），但是失业率依然居高不下，而经济增长基本保持在2.0%左右的低水平。美国在1950年之后的十次衰退中，从未有过衰退强度如此之剧烈，而衰退后复苏又如此之薄弱的情形。而这是与此次衰退的特殊性分不开的。

在以往的衰退...

笔者于7月中发了“中国房地产大致没有泡沫，但有不少问题”一文，获得不少评论，虽然也有说是‘一针见血’的，但多数是负面的，认为房地产价格有很大的泡沫，甚至有评论者说我“太弱智了”。本文誊清一些比较一般的误解或问题。

价格泡沫是不可持续的、远远超过实际价值的、通常受不合理与最终不可实现的预期所支持的价格暴涨。泡沫虽然可能持续相当久（例如荷兰的郁金香泡沫），但终于会爆，而且爆时绝大多数是价格的快速与加速暴跌，经常还会跌到远低于实际价值。由于这样才叫做泡沫，因为真正的肥皂泡沫一爆就全完了！

理论上说，...

中国房地产价格是否有泡沫，这不但关系政府的政策，也关系人们购房的决策，是大家都很关切的大问题。本文论述中国房地产应该没有泡沫，至少没有大泡沫，但有不少问题，并提出解决这些问题的一些方法。

中国房地产有没有泡沫？

这二十年来，中国城市房地产的价格增加了很多倍，是否有泡沫？价格增加很多未必是泡沫，因为可能有实质的因素支持其增加。这些因素有需求方面的，包括人口增加、城市化、家庭数目增加、人均收入增加等；也有供给方面的，包括土地供应的制限。

约三年前，笔者参加一个讨论房地产价格泡沫的会议，主...

从两会的政策走向，对2012年房地产市场预言

一、住宅市场“超调”风险加剧

从2011年11月至2012年３月，房地产市场经历了一次“断崖式”成交量暴跌。几乎所有城市，无论住宅还是商业地产，均出现交易量大幅下滑。主要因为，在11月中央经济工作会议前后，国务院再次传递出十分明确的调控信号，而且促“房价合理回归”的措辞，很容易被公众理解为：此次调控的最终目的，是令房价真正出现下跌。这一预期令市场出现了浓重的观望情绪。

在局部区域，例如一线城市远郊区县，或供应量很大的二三线城市，住宅市场“超调”风险加剧。所谓“超...

引子：民间借贷是否会崩盘

从包头金利斌因10多亿高利贷不能偿还而自杀悲剧，到温州知名企业“江南皮革”老板卷款而逃，再到江苏泗洪民间高利贷催生的“贫困县”“宝马乡”的破灭，使社会大众和政府担忧民间高利贷崩盘。这种心态一定会对房地产投资产生影响，追求更安全是趋势。

货币政策与民间投资的趋势与背景

首先，看看货币政策和民间投资大的趋势和背景。三大特点：第一，信贷收紧，而且收的特别快。第二，社会上的钱非常多。第三，高利贷盛行。信贷收紧感受非常明显，今年已经有6次上调存款准备金，三次加息，跟去年累积就是1...

没有想到,北京政府终于出台了房地产调控历史上最严厉的政策。据此有两个合理的推理，一是政府已经把住宅高房价问题上升到影响民生和社会稳定的高度上了，政策导向已不仅仅是稳房价，而是下狠心把房价的泡沫打下来。二是政府对采用市场手段缺乏信心，根本的原因是不能在短期大量推出房产供应。行政手段自然能立竿见影，但如果只是用“头疼治头，脚疼治脚”的方式是很难治本的。房地产畸形发展的本是什么？就是土地的单一供给政策以及地方政府的土地财政实质。如果不能用市场手段系统解决问题，忽视地产投机的成因及易产生泡沫的原因，自然...

2010年2月中原地产的研究报告指出，今年1月四大城市写字楼销售面积环比减少仅15.9%，而同期住宅成交量的跌幅达37.5%，同时在租赁淡季租金依然表现出稳中有升的态势。而中国经济网的《三方面因素推动2010年商办物业投资机会显现》中指出三大动力。分别为：新保险法使大量保险资产进入（近期上海、北京商办地块的“楼王”火爆成交就是例证）；人民币升值预期下的外资涌入；通涨预期的强化带动的投资资金。

其实做投资判断不需要这么繁杂的专业分析，最简单的投资理念反而是最有效的。我对2010年地产投资的建议如下：

一、在整体风险较大...

虽然在12月3日的“每周思考”中我们准确预测了“明年一季度北京商品房成交量将下挫”；在12月25日中的“再谈明年房价走势”中也提到了2010年政策的波动。但是几乎没有人能够预测到这么快就上调了存款准备金利率。这更使我坚信要从政策立意的角度来思考问题。

一 、从今年货币政策的立意角度看“银根”松紧可能呈“W型”波动

   今年的货币可能受两个因素的影响较大：一是通胀压力；二是经济不稳的担忧。近期的宏观经济数字出来后，乐观派高参会说“经济过热要收紧货币防止通胀”；悲观派高参会提“经济不稳要松货币促增长”，每一派都...

对于房地产来说，2010年注定是不确定性很强的一年。近期媒体上热议的几个问题，如商业工地物业税是否会优先征收；房价是否中幅下调；政府打压房价是否真出重拳；货币政策走向到底如何？就单以上几个问题来看好像正反两方面的答案都有非常充足的理由，看起来都很有道理。其实正确的思维是到上一层面来思考政策立意的问题，我们就能处于登高俯视之势，看得更准确一些。

针对2010年投资房地产的思考我想分三次以三个层面梳理一下思路，不知能否对大家有帮助。一是对2009年房地产市场的观察并试着解释其原因；二是从政策立意角度对今年房地...

前段时间绝大多数人对明年房地产走势还是非常乐观的，但到12月份由于三次会议放出不同的信号，分歧加大了，甚至让人感觉“方向”混乱。

12月7日中央经济工作会议召开，强调继续实施积极的财政政策和适应宽松的货币政策；提出增加普通商品房供给，支持居民自住和改善型购房需求。

12月9日国务院常务会议提出促进消费的八条政策措施，其中提到个人住房转让营业税的征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策持续实施。

12月14日国务院常务会议，针对房地产市场健康发展提出四个指导方向。          

一是增加普通商品住房的有效供应...

尽管房价下降大趋势早已形成，但市场依然心存侥幸，而温家宝总理在记者会上的答问，则让人们对房价调控空间再度展开联想。

日前有专业网站计算出了“总理房价”，并以此推断房价预期目标价格。不过，这个计算是静态的，对家庭收入估算也不合理，因而不具参考意义。

现在需要厘清的问题有三，一，房价下跌究竟是市场规律还是调控结果；二，房价下跌空间有多大；三，房地产调控时间有多长。

目前学界对房地产调控分歧很大，大多数自由主义经济学家都反对以行政手段调控市场，认为违反经济规律，并预期房价会出现报复性上涨。

影响房...

　　国土资源部部长徐绍史在“两会”上表示，今年国土资源部将一手抓调研，一手抓执法，为大规模清理小产权房做准备。而去年底国土资源部也有政策发布，明确小产权房不予确权登记，不受法律保护。诸多信息表明，今年的房地产监管焦点可能要瞄向“老大难问题”——小产权房。

　　小产权房可谓最具中国特色的房产所有制形式，源于中国城乡土地二元所有制，即城市建设用地为国家所有，而农村土地为集体所有。随着城市化的进程，城乡边界一步步扩张，农村土地不可避...

    2010年以来，国家和地方出台了一系列限制房价的通知及措施。截至2011年底，部分城市的房价出现松动，事实证明，这些政策确实从抑制投资投机性需求达到控制房价过快上涨的目的。公众对限价令的成效如何评价？2012年房价走势何去何从？居民在新一年购房意愿是否回暖？2012年2月，搜狐网与零点研究咨询集团联合进行的“全国两会民生系列调查”显示：北上广三地居民普遍认可限购令控制房价的作用，近六成公众支持限购令继续执行；市场观望为主，购房意愿不足一成。

• 近六成公众支持限价令继续执行

    调查显示，北上广三地居民普...

去年下半年至今，全国有不少城市的楼市调控政策出现了或多或少的松动，主要集中在“限购”政策方面。其中既有芜湖这样的二三线城市，亦有上海这样的一线城市，虽然松动的幅度有很大差异。

这证明了一个显而易见的道理，也是评论者过去曾一再指出的：由于商品房销售急剧萎缩，地方政府相关税收显著减少，特别是土地批不出去或卖不出好价钱……这些都导致地方政府的财政状况日益捉襟见肘，有些甚至已经频临严重危机、乃至破产。这一状况，也可以从近年来地方政府平台债务数字的水涨船高窥见一斑。必须看到，目前中国各级地方政府每年的财...