导语：一场颠覆认知的曼谷之旅

当中国商业地产考察团从曼谷归来，他们带回的不仅仅是照片，更是一套颠覆认知的“反常识”商业哲学。

在湿热的气候与高密度的都市肌理中，曼谷的零售业进化出了一套独特的“三维立体模型”，成功地将商场从单纯的“购物场所”升级为“城市生活资产”。

它的底层逻辑简单而又深刻：牺牲短期坪效，换取长期价值。

这套模型之所以能成立，根植于泰国独特的“杂交身份”消费群体。

他们既是全球化的参与者，热衷于国际潮流与奢侈品牌；

又是本土文化的坚守者，热爱街头小吃与传统市集。

这种看似矛...

——豆包视角下的商业创新

引子｜完美商业的“叛徒”

我刚走进曼谷的 EmSphere，就被眼前的景象震住了：

裸露的混凝土墙面，纵横交错的金属管道，斑驳的水泥天花板，仿佛一处未打磨完的工地。

朋友低声说：“这商场是不是还没装修完就开业？”

然而，仅半年之内，这座看似“毛坯”的商场，已成为曼谷城市文化的新名片。

它把 18 小时美食市集、工业风夜店与去标准化的全球品牌同时收入一体，将“未完成”变为一种吸引力与符号。

EmSphere 并非对“完美”的背叛，而是对未来商业价值锚点的重构——竞争焦点正在从“完美空间”...

——从绿意丛林到伤痕美学，社区商业真正稀缺的是“人的归属感”

这次我们把中国城市更新专家考察团的足迹走到了曼谷，我带着AI助手豆包，用三杯咖啡冷萃、浓缩和手冲串起三个社区商业样本——极致惊喜、理性克制，以及情感治愈。

看完这几杯，你会发现，社区商业真正的终极答案，是人。

第一杯：Marche Thonglor的 Cold Brew（冷萃）

场景：垂直探险，即刻的视觉冲击

走进Thonglor（通罗市场）的这个半户外社区商业，首先映入眼帘的是被藤蔓覆盖的钢结构——像一座悬浮的立体丛林。

约1.36万平方米的体量，却有2300平垂直...

摘要： 

为什么同样的城市更新，“金丝雀码头成‘金融飞地’，国王十字却引谷歌、Meta扎堆？

答案藏城市更新的在三把尺子里。

1. 从“金融孤岛”到“知识生态”：伦敦城市更新的哲学之变 

在我心里，伦敦有两张完全不同的面孔。
 

当我第一次从地铁站踏进金丝雀码头，眼前是冰冷的摩天大楼森林，玻璃幕墙反射着刺眼的光。

这里的一切都高效、有序、井然，西装革履的精英们步履匆匆，空气里弥漫着野心和财富的气息。

我感到自己像一只微小的蚂蚁，被这座宏伟但缺乏温度的商业巨人所吞噬，内心深处涌起一种莫名的距离感。

但...

原文发布于微信公众号「高和分享」
原文发布时间：2024-12-15 19:01

我最不擅长的是两件事：一是英语，二是当众说话。

还好有了AI，解决了翻译问题。我还定制了一个年轻版的数字人，去年的论坛就是他替我出面的，谢谢AI。

但今年方勇和我说，"你应该勇敢点儿，在躺平的风气里，站出来溜溜儿。"

感谢理事们，朋友们给我鼓励！！！

我今天讲的话题是：《AGI时代的城市更新：抱团创新》
 

1 美国写字楼REITs跌了30%

半年前，哈佛著名教授回国，约着在上海CBD见面。是个工作日的晚上，她晚到了近一个小时。

等她风风火火赶到，一边擦...

1 出让金大降五成，城市怎么办？

这两年房地产彻底翻篇了，地方政府的卖地收入大幅降了近40%，一些城市更跌破了五成。传统模式已无以为继，很多城市都在推动新模式，思考如何在城市更新背景下激发城市活力。争办中国城市更新论坛的城市也多了起来，如成都、南京、重庆、武汉等。

还有三个现象值得观察。一是开发商的转变，头部的万科要用社群和社区商业的方式来带动住宅销售。二是代理的转变，链家要打通养老纵深产业与二手房买卖的无缝连接。三是美国写字楼REITs大跌了30%。美国的经济还在增长，造成下滑的最重要原因是消费习惯改变，人...

1 故事反转

两天前的深夜，被一个消息惊醒，99度时突然'被迫失温'的那个社区商业又有了复活的机会。

我第一反应，是不是近期刷脱口秀的视频多了，AI推来的段子。

揉揉眼睛，定神看着微信，没错就是他，有着项目生杀大权的老总发来的。

难道，努力了许多个日日夜夜的项目，又有了反转机会。

一夜无眠。

2 武康路"city不city"

此时，顶着暴晒，骑着小黄车到上海武康大楼下的老麦咖啡。

迫不及待地来到二楼景观位，放眼望下，路口是黑压压一堆人。在热浪中举着的不是伞，而是一把把手机，齐刷刷照过来。

什么情况？联想到"city不...

原文发布于微信公众号「高和分享」

原文发布时间：2024-05-24 19:47

柏格森认为记忆是行动的力量。记忆就像是一根拉紧的弹簧，它积蓄的是源自过去所有的力量，然后又集中到“当下”这一点。所以时时"擦拭记忆的弹簧"，使我们从容理解和应对"当下"，是个储能的过程。

看以前"敲过的字"，会感到"世界真没什么新鲜事"，同时也是一种放松方式。此时在深圳南山香格里拉空中大堂酒吧温暖灯光下，能望到隔海相望的元朗灯光，心里真有些历史感了。《2011地产基金年的感悟》再读，不由得发出许多感慨，就用弹幕来记录吧。

突发奇想：为何...

原文发布于微信公众号「高和分享」

原文发布时间：2024-05-10 21:06

（AI绘画作品：南头新青年）

1城中村是拆还是留？

"深圳的城中村不就是"握手楼"吗？许多是违规建筑，留下来还有什么价值。特别是消防隐患巨大，领导都睡不着觉哇。最好的更新方式就是格式化：拆掉重建。"
 

"不对吧，深圳是高房价，有这么多领先的产业，这与大量年轻人有关，特别是城中村提供了低租金，让他们有个窝。"

"但，许多是二房东改的，哪有什么品质，租金就涨上去了。到头来还不是政府花钱把市政补上。我倒认为，让安居代表政府统租是好方法。"

对...

原文发布于微信公众号「高和分享」

原文发布时间：2024-05-02 21:16

1 确实缘分

每年初春，都会选择一个地方开始一个人之旅，即使疫情也未中断。今年去了景德镇，带本书，克拉克的《2001太空漫游》。

这次也有不同，三周前因腰椎间盘突出，压迫坐骨神经，走路时，从脚后跟到臀部撕扯着疼，只能缓步驱行。

到了景德镇，当晚又得了感冒，昏昏噩噩，情绪低落，躺在床上听了一夜的科幻小说。感觉到，这次孤独之旅，会有不一样的故事。
 

果然，缘分来了。在三宝蓬艺术村落，正好碰到成都麓湖著名的罗总。如果他不和太太分开走，如果我...

          十一长假期间原本想在家里安静的睡睡懒觉、看看书，尤其是华高莱斯新一期的《技术要点》以及好几位朋友推荐的《美国大城市的生与死》。但因为两个冰雪聪明、调皮捣蛋的女儿再加上一个4岁的小侄子，三个孩子彻底把家里搞成了游乐场。于是就想出来找一个相对安静的地方避避难。

 一个有趣的问题出来了：除了家和办公室，你的第三空间到底在哪里？相对熟悉（标准化程度高，随处可见，无陌生感）、相对安静（无小孩儿的嘈杂）、客单价相对低（普遍可承担的消费水平）、相对便捷（交通便捷，毗邻核心区）。我在北京顺义住，想来想...

6月份我曾在地产杂志撰文《为什么推动“中国城市更新论坛”》。经过两个月的筹备，目前发起理事单位已有38家（基本囊括了国内城市更新领域的一线机构），有过项目实操经验的一线专业人士资深会员已经过百人，注册会员近期也将突破五百人，国内经典城市更新案例集也越来越丰富了。这真是一个神奇的过程，当我们合力推动行业前行时，很多意外的支持力量会默默聚集。

这让我想起了此前读《重返小王国》里面的一个画面。这本书描述了年轻时的乔布斯与他的朋友们。他们都喜欢玩电脑游戏，但是专业知识分享很匮乏。于是他们几个人成立了...

苏总经常提醒我注意时间管理，多次耳提面命让我把精力放在重要且紧急的事情上。所以我也自觉不自觉的管理自己的时间，如果是拿出整块的时间去拜访他人，一般都是合作方。但今天下午与久太兄的长聊，让我有不一样的感受。他是一位设计师，多年浸淫在清华园。思维很跳跃，时而谈产品，时而谈设计，时而又谈人性。我说九太兄够跨界的呀。他直截了当的说，你错了，世界本无界，又何谈跨界？他分享了六祖慧能的故事。

佛教禅宗第五祖弘忍大师，年事已高需要挑选接班人，于是就让徒弟们做一首畿子（有禅意的诗），看谁做得好就传衣钵给他。众...

最近接触了一些保险公司的投资大咖们，这些人几乎每人手里都握有超过100亿元的可投资资金。其中一位朋友抱怨道，他今年背负的投资指标是500亿元，目前完成率不足一半。最让他挠头的是：一方面险资拿钱的资金成本越来越高，一般在4.5-5%的区间，甚至更高；另一方面，满足AAA级要求的产品收益率不断下滑，很多已经降到4%以下。保险资金等大体量资金到底应该投到哪里呢？

问题一：应该更相信主体信用还是基础资产？

我个人觉得应该分阶段来看。在刚性兑付未打破的时代，依仗主体信用确实是更简单的逻辑，变相也是...

樊家村？没错，就是樊家村！一个处于非传统热点板块的丰台樊家村地块，10月21日经过104轮激励的角逐，最终被葛洲坝以49.5亿元、楼面地价近7.5万/平米的价格摘得。而且，最有趣的是参与者，首创中粮天恒联合体、龙湖保利首开平安联合体、万科金融街联合体、中铁置业中铁投资联合体、方兴、中铁建、金地等都参与其中，几乎囊括了国内的主流房企。一叶知秋，未来半年之内北京的房价势必会上涨！

最近和住建部的一位领导兼好友聊天，他说的一个观点很有趣：“两端好，中间差；两头热，中间冷。”从房地产销售...