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张大伟

降准后LPR首次降低 如何影响楼市

张大伟 09月20日

中原地产首席分析师

LPR改革后迎来第二次报价,今日贷款市场报价利率为:1年期LPR为4.20%,前值为4.25%;5年期以上品种报4.85%,前值为4.85%。   LPR降低对房地产市场有十大影响。   虽然5年期没有降低,但1年期出现了轻微下调,而且从趋势看,这只是开始。   第一,LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了刺激楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。   1年期LPR为4.20%,前值为4.25%;5年期以上品种报4.85%,前值为4.85%。   因....
张大伟
8月统计局的数据又涨了,8月商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。   每个月的统计局数据,大家都会解读,8月份的数据很可能出乎意料,虽然投资数据与资金数据下行,但成交量8月份居然涨了。1-8月商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。其中,住宅销售额增长9.9%。 单独看8月份数据,环比同比都有轻微上行。   对于每个月公布的数据来说,最关键的数据是投资数据与房地产企业的资金数据。在8月份继续出现了环比下调的现象。各种约束房地产企业资金链的政策出台,对于后市市场的走势影响非....
巴曙松

巴曙松:从城镇化视角看中国房地产发展趋势

巴曙松 08月12日

中国银行业协会首席经济学家、香港交易及结算所首席中国经济学家

从城镇化角度看,房地产市场的发展是规模非常庞大的、持续40年的大规模城镇化扩张的过程,所有人都是城镇化大潮中抓住一段特定机会的参与者。   1978-2017年,中国的城市人口增加了6.4亿,相当于5个日本、2个美国的人口。这是探讨包含各种房地产业态的房地产市场大背景。   美国的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年,中国大概用了40年的时间完成了这个进程。而且在这个城市化的大潮中,几个大的中心城市新增城市人口的集中度在迅速提升。   对比主要大城市的人口状况,北京和上海的人口早已超越了欧美主要的大城市。深圳只....
张大伟

决定2019年房价跌不跌的政策真来了

张大伟 08月09日

中原地产首席分析师

 

今天不算标题党,很少人关注的一个政策发布,对于房地产来说,恰恰是最大的重磅。本来今天打算吐槽房地产论坛的,还是聊聊这个政策。   过去两个月,全国房地产政策多发,在媒体报道里,感觉房地产企业应该死去多少多少了,但事实上:截至2019年7月,全国房地产销售额依然是历史记录,没有一家房地产企业选择全面降价。   所谓的按揭贷款收紧,房地产企业资金链收紧,房企倒闭潮,这些严格来说都算假新闻,居民中长期贷款月度持续突破4000亿元,房企融资比比皆是。200多家房企倒闭是历史最低值!   重磅政策真来了:银保监...

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张大伟
最近遇到很多有意思的事,打算写一个系列!上班路上想了想,就叫地产堕落系列吧。   聊聊最近值得吐槽的,房地产质量、房地产论坛、房地产户型、房地产限价、房地产调控、房地产保障、房地产渠道等等。   本来今天准备吐槽一下房地产论坛的,但刚好有在开的论坛,为了避免误伤,今天还是聊聊,最近很多人关心的暴雨下,那些房子买要谨慎了!   对于如何选到质量好的房子,业内一直有这样一句话,买房要“白天看一次,晚上看一次,下雨天再看一次”。白天主要看采光,晚上主要考察周边环境是否宜居,下雨天主要看是不是有漏水现....
李宇嘉

惠州楼市,还有未来吗?

李宇嘉 08月04日

深圳市房地产研究中心高级研究员

 

1. 惠州,一个楼市奇特的城市   谈到楼市,不能不说惠州这个奇特的城市。珠三角楼市光鲜这几年,惠州也沾光。房价从2015年的6000元涨到现在的13000元。但是,从涨幅看,最受深圳润泽的惠州,楼市却跑输几乎珠三角所有城市,包括与深圳连接远没有惠州那么便利的中山。近几年,惠州楼市疲态尽显(下图)。 2014年,全国楼市最低潮时期,珠三角唯一的鬼城,就在惠州的大亚湾。当时,各路媒体跑到大亚湾,数一数晚上亮灯的有几家。我一个朋友供职的惠州本地开发商——光耀地产,曾经的全国百强房企,没等到2015年的楼市反弹,就...

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李宇嘉

深圳楼市观察 | 论“刚需生存”的四大空间

李宇嘉 07月30日

深圳市房地产研究中心高级研究员

 

1. 依旧普遍“看多”   对上半年深圳楼市运行,大数据提供了便利,媒体做着各式各样的解读。近期,笔者参加一些论坛,粉丝和媒体普遍“看多”。也不奇怪,因为过去看多的(比如中介和任志强),事后证明都是对的,看空的被戳脊梁骨。既然,过去每次看多都对了,继续看多自然受欢迎。   我也来凑凑热闹,解读一下上半年的深圳楼市。新房市场看中原的报告、二手房市场看链家的报告,它们的数据相对及时、结构多样、层次清晰。我将这两份报告综合起来,再参考自己多年的研究和近期草根调研一些思考,给大家分析一下上半年深圳楼...

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李宇嘉

买房,不要再信仰区域规划了

李宇嘉 07月29日

深圳市房地产研究中心高级研究员

 

1. 凡规划,必利好楼市   周六,去深圳参加了一个房地产的论坛,探讨某新区楼市投资的价值前景。与会的嘉宾,都在大谈新区规划前景是如何宏伟,并配以漂亮的规划图,电子笔所到之处,商务中心区、汽车产业城、文化创意园、特色小镇、轨道交通等等靓点多多。结论呢,当然就是前景一片大好喽。   粉丝们,也不知道这些规划是怎么传导到房价上涨的,但大家约定俗成地认为,有这些规划,就有了想象空间,未来房价就上涨了。这个新区,有浓墨重彩的2大功能区,就是高铁站周边的商务核心区和北边的科技核心区。问题是,商务区也好,...

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张大伟

2019年中国楼市十大谣言,你中标几个?

张大伟 07月29日

中原地产首席分析师

城市套路深我要回农村,2019年楼市半年过去了,又到了总结这大半年经典楼市谣言与谎言的时候了!   相比2018年,2019年房地产行业的各种谣言依然多姿多彩,谣言主要集中房地产交易的方方面面,老热点也不断更新!新热点也在创造中。   1.温州到期土地需要补交土地款!   多年前的一则旧新闻在2019年被广泛关注,其实在2016年,当时就已经有了初步定论.   针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,国土资源部副部长王广华指出,国土资源部和住建部会商后回复,采用“两不一正常”的过渡性办法处理,不需提出续期申请,不收....
张大伟

为什么都在吐槽房地产“限价”?

张大伟 07月28日

中原地产首席分析师

 

房地产市场没什么热点,这几天限价又成为了一个热点话题。   1.只要有开发商的论坛,必然会有吐槽限价。   很多房地产论坛甚至变成了限价批斗会。   2.部分城市再次发布限价政策!   7月26日,洛阳住房保障和房产管理局在回复百姓投诉时表示,各房地产开发企业目前在售项目以2019年4月签约均价为基准价,再售房源价格原则上均不得高于该基准价。   为什么这么多人都关注限价?限价对市场影响多大?简单的聊聊这个话题.   一、失真的房价统计系统,限价是为了对上负责,要求调控结果   真限价vs假限价,全...

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张大伟

未来100天中国楼市定会发生的20件大事

张大伟 07月25日

中原地产首席分析师

 

预测房地产市场是一个投机取巧的话题,因为只要你敢说,预测的不论多么不靠谱,反正有人看。   靠天吃饭的房地产市场,天就是政策!伟哥哥觉得预测其实有把握的只有3个月,谁预测超过3个月的市场走势,其实都算是骗子。所以今天根据最近市场具体情况,来分析分析未来100天楼市肯定会发生的一些事!   1.地方房地产调控政策会挤牙膏式加码!   7月24日夜,苏州开始第四次收紧房地产调控,苏州市人民政府网站昨日发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,此次意见是在今年5月份房地产调控的基础上再次...

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张大伟
开封成了最近楼市新闻的热点。   从7月19日媒体曝光开封成为全国继太原、菏泽后的第三类取消限售城市,24小时又取消了政策。   对于撤销“取消限售”决定的原因,开封市住建局表示,是因为“调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制”的决定未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。开封市住建局将继续严格落实房地产市场管理政策,促进开封房地产市场平稳健康发展,切实维护好人民群众利益。   首先,为什么会出现这种闹剧? 开封的房地产市场在全国并不被关注,城市级别也属于三线....
张大伟

距95897家房企倒闭80% 只要500年

张大伟 07月22日

中原地产首席分析师

7月19日翻查过去的历史新闻,看到一个有意思的事,在本轮周期的起点,也就是2014年市场最低谷,专家们讨论,中国房地产市场陷入末路。最惊悚的论点是未来五年,中国房地产企业有80%将倒闭。   五年时间到了,2019年,全国房地产企业少了吗?这个数据很难找,严格意义上,只有统计局或工商部门有,另外也存在的很大的问题就是,房地产品牌与房地产企业数量是两个概念,一个品牌下可能有几百个项目公司。   属地纳税的原因,全国要求房地产项目必须拿地后注册公司。所以这种情况下,中国房地产企业到底有多少,这其实是个谜。只能找....
李宇嘉

20个城市的二手房价下跌 房价信仰还能“hold住”吗?

李宇嘉 07月19日

深圳市房地产研究中心高级研究员

 

1. 二手房价格下跌   “稳中有降”,这是统计局解读6月70城房价时的措辞。6月份,70个大中城市二手房价格环比下跌数量达到20个,创2019年新高。3-5月平均只有11个城市的二手房价格下跌。二手房市场更代表趋势,为什么?新房继续受操作,2017-2018年高价地入市,新房价格偏高。   根据贝壳的数据,25个重点城市,有一半城市(12个)6月的二手住房成交价格下跌,6月份议价空间多数在3%-4%。也就是说,买家若诚信买的话,卖家愿意将挂牌价下调3%-4%。杭州的议价空间最大,高达7.26%;一路狂奔的西安,终于开始下降了,议价空间从...

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徐远

徐远:2019买房者最强指南

徐远 07月19日

北大教书匠

按:7月12日,徐远在凤凰大讲堂分享对中国房产的基本看法:(1)中国房价的基本格局?(2)中国房价涨幅有没有过快,有没有透支未来涨幅?(3) 未来房价趋势怎么看?(4)房产税什么时候出台?税率多高?影响多大?(5)买房买哪里?(6)如何看待房地产调控?   1.怎么看中国房价的基本格局? 这张图是1870年到2012年,世界上14个发达国家的房地产价格的情况,它扣除了通货膨胀,因此是实际房价。这里面有一个结构性的变化,1945年以前房价扣除通货膨胀之后,它不怎么涨,但是到了二战以后就是1945年到现在大概是六、七十年的....
张大伟

买不买房 你都必须看的21大秘笈

张大伟 07月17日

中原地产首席分析师

买房21大秘笈! 下面聊聊,什么房子值得买,买房有什么经验。   1.业内自购的与开发商自购的。   很多人看房地产从业者好像挺光鲜,但这主要指的是70后这一波赶上2009年高潮的,对于伟哥这些“90后”,虽然自认眼光不错,但2011年后,杠杆率已经很低,撬动不了多少,收入其实都有限,这种情况下,业内自己买的,开发商自购的,这肯定是好项目。   2.合适的时间点   伟哥自己最近三次购房,2016年10月买了一套抵债学区房、2014年8月买了望京,2011年12月买了大兴。   整体看,合适的时间点就是银行理财收益率最低点,....
李宇嘉

房价“跑路”的难言之隐

李宇嘉 07月16日

深圳市房地产研究中心高级研究员

 

1. 房价“跑路”啦   调控五花八门,什么都见过。但是,让房价“消失”这种做法,真心没见过!近期,各路媒体都在报道,深圳楼市唯一官方背书,素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始,就不再公布新房和二手房成交金额,媒体也无法据此计算新房二手房价格了。   也就说今后,深圳官方平台完全和国家统计局同步,只有新房、二手房价格指数。大家可能不知,早在2009年,因为公布当年全国房价上涨1.5%,国家统计局被媒体批的厉害。于是,从那以后,国家统计局也不再公布商品房均价水平了,改为70个大中...

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张大伟

中国的房价“黑洞”

张大伟 07月16日

中原地产首席分析师

这个话题其实几年前就聊过,但最近又变成了热点话题。昨天的 70城市房价数据,在伟哥文章下面的评论里很多人说到了这一点,就是中国的房价问题!   最近很多人都在围观深圳不公布房价了,其实公布房价的时候,也没几个人相信。当下在内地,房价数据相对靠谱的其实也就是统计局每个月公布的70大城市房价。   官方的解释是:由于深圳市房地产市场规模有限,成交价格水平易受结构性影响,直接公示有关价格信息并不能很好的反应市场的真实情况。根据深圳市房地产宏观调控的要求,为了更为准确的反应房地产市场的运行情况,参考其他兄....
张大伟

统计局官宣70城29%的城市房价再现下跌

张大伟 07月15日

中原地产首席分析师

最近很多人都在围观深圳不公布房价了,其实公布房价的时候,也没几个人相信。在国内当下,房价数据相对靠谱的其实也就是统计局每个月公布的70大城市房价。   但这个数据也存在明显的问题,特别是其中的新建住宅价格,只看网签,所以导致数据失真。但二手房数据,相对来说,还是有一定的参考意义。   从70大城市的房价数据看,6月份明显出现了调整。特别是二手房价格,出现了29%的城市下调,也就是有20个城市二手房价格跌了! 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中:上海、广州和深....
李宇嘉

租金回报率跌跌不休 投资放租还有前景吗?

李宇嘉 07月11日

深圳市房地产研究中心高级研究员

1. 很吓人,租金收益率创3年新低!   大家看楼市时,要提防“概念吓人”。比如说某某城市,居民不吃不喝,要20-30年才能买起一套房。其实,任何国家的居民,不去按揭贷款、不遵循“先上车、后改善”的路径,都要花几十年,才能买一套房。如若此,楼市就别发展了,因为大家都在勒紧裤带攒钱。   今天讲一个容易误导的概念,租金回报率或“租售比”。英美国家常用这个指标,衡量投资房产放租,多少个月收回投资。计算公式是:月租金/购买房屋总价。近期,两件事情让大家关注这个指标,一是研究显示,50城租金同比下跌10%,租金收益率....