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邓学平

长租公寓爆雷不断,政府监管要尽快跟上

邓学平 10月18日

著名刑事律师,上海财经大学、上海政法学院兼职硕士生导师,华东师范大学法律教育与法律职业研究院研究员。专栏作者,前资深检察......

上海寓见公寓爆雷,租客交了租金却要被房东驱赶?长租公寓爆雷不断,买不起房的年轻人,如今连租房也要处处小心、避免踩雷。
近年来,长租公寓开始在国内一线城市兴起。目前,市场上主要有三种商业模式:
第一种是房企自己成立专门的运营团队,将自有公寓出租给租客;
第二种是房企将公寓托管给中介公司,由后者进行出租和管理;
第三种是中介公司从房东处承租房屋,装修后再进行加价转租。
目前,杭州、上海等地爆雷的长租公寓大多属于第三种模式。这种模式的风险在于,中介公司先期投入较大,资金回笼时间较长。一旦公司运营不善,出现资金断裂,那么就会出现大规模的违约纠纷。
从法律关系看,房东将房屋出租给......
薛洪言

套路不止的租房分期,会重蹈校园贷和现金贷的覆辙吗?

薛洪言 09月11日

苏宁金融研究院互联网金融中心主任、高级研究员

随着房价上涨,80后、90后在一二线城市购房变得越来越难,建立租购并举的住房供应与保障体系成为了政策着力点。在此背景下,长租公寓迎来政策风口期。
同所有风口一样,长租公寓的风口初期也是群雄逐鹿,市场份额代表定价权,抢占规模至关重要,为了快速扩张,大家对资金总是渴求的。于是乎,在正常的融资渠道之外,不少机构打起了租金的主意,主动为租客甚至房东嫁接相关融资产品成为公寓运营机构的“份内事”。
当殷勤的服务之下潜藏了对资金的渴求时,各种“套路”也就来了。当套路搅动市场风云,租房分期这个场景,或许要被玩坏了。下面,我们从头说起。
长租公寓:“烧钱”的商业模式
长......
陈剑

《长租公寓的日与夜》之五:未来之路

陈剑 09月06日

财新智库高级顾问,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

当我2008年开始关注美国的住房租赁市场的时候,发现了一个很有趣的想象,那就是随着年龄的增长,买房的比例越来越高,但是在70岁以后,租房的比例反而会上升。这大概主要是由于老人搬出自己住宅,搬入老年公寓。但是对于不同的家庭组成,这个趋势也不太一样。在失偶的老年家庭中,这个趋势是上升的,也就是和子女共同生活的老人,租房的比例是下降的,在单身的老年男性住户中,这个趋势也是上升的,但是单身老年女性租房的比例会上升。这个原因比较令人疑惑:难道是老头喜欢独处,老太太喜欢社交?
图1:美国各类家庭按年龄分段的住房自有率
在金融危机之后,美国各个年龄段的住房自有率都有了比较明显的下滑:比如30-39岁这个年龄段下......
陈剑

《长租公寓的日与夜》之四:政府的作用

陈剑 09月06日

财新智库高级顾问,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

1981年,在里根总统的就职演说上,他说了一句后来被保守派常常引用的名言:
“In this present crisis, government is not the solution to our problem; government is the problem.在目前的危机中,政府不是问题的解决方案,政府本身就是问题。”
里根上台的80年代初,美国正是面临全面危机的时刻。正如里根自己所说:“现在白宫留给我的难题是,整个美国经历着许多经济学家所说的自大萧条以来最严重的经济紧张时期。最急待解决的是高达两位数的通货膨张率,居高不下的失业率(1982年12月失业率高达10.8%,为大萧条之后的最高点)和高达21.5%的利率。”在国际上,里根面对的则是苏联军事实力的增长,尤其是战略力......
陈剑

《长租公寓的日与夜》之三:租金贷破题

陈剑 09月06日

财新智库高级顾问,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

最近,杭州鼎家网络科技有限公司宣布停运,数千名租户,以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。据财新记者调查发现,鼎家利用租户信用,以消费贷或者租房分期等形式,向各类金融机构包括网络小贷和银行信用卡部门融资。办理网络贷款的租户普遍对自己“被贷款不知情”,办理信用卡房租贷款的程序也存在重大漏洞。
这则新闻似乎坐实了近来受到口诛笔伐的租金贷的罪名:
l 罪名之一:长租公寓企业诱导租房者在不知情的情况下与网贷公司签下分期贷款合同,并快速获得本金回款;
l 罪名之二:长租公寓企业把租房者的贷款本金用去大肆扩张房源并吸收新的贷款回款,甚至不惜每单亏本,其扩张模式类似P2P包装的庞氏骗......
陈剑

《长租公寓的日与夜》之二:他山之石

陈剑 09月05日

财新智库高级顾问,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

中华文化里似乎自古以来就对拥有自己的住所有着特别的偏好,孟子在《梁惠王章句上》里说道,“居者有其屋。”他还有一句很有名的话,出自《滕文公上》: “民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。”这里的“恒产”,被很多房地产业人士很方便地解释为“不动产”,也就是房地产。而且孟子的胃口还不小,在《寡子之于国也》他提到了住房面积:“五亩之宅,树之以桑,五十者可以衣帛矣。鸡豚狗彘之畜,无失其时,七十者可以食肉也。”五亩大的宅子,还自带有机农场,放在今天,那还不是天价豪宅?
当然,在孟子的时代,以及之后的两千多年,中国都是传统的农业社会,有房有地,这才有......
陈剑

《长租公寓的日与夜》之一:兴起与重创

陈剑 09月05日

财新智库高级顾问,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

有的王朝,其兴也勃焉,其亡也忽焉。比如秦二世而亡,不过20多年,而隋也是二世而亡。但继承秦的汉,以及继承隋的唐,虽然也在王朝之初,面临挑战(比如汉的白登之围,七王之乱;唐的玄武门之变,武后篡位),但是只要过了这个坎,那都是三四百年的国祚。行业也是这样,当年互联网泡沫破灭的时候,也是极其惨烈,但是熬过来的企业都成大气候了;但是有的行业似乎就熬不过去,比如共享单车,P2P都已经是一地鸡毛。
那么长租公寓这个行业究竟能不能熬过这个坎呢?
让我们还是从长租公寓的兴起说起。
2018年1月16日,链家旗下的长租公寓品牌自如宣布完成获得40亿人民币A轮融资,由华平投资、红杉资本、腾讯三家机构领投,华兴新经济基......
陈剑

《长租公寓的日与夜》:序章

陈剑 08月28日

财新智库高级顾问,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

开始关心住房租赁市场,那还是在2008年我在房利美担任信用风险管理总监的时候。
图1:房利美在华盛顿威斯康辛大道上的总部
在2008年之前,我负责的主要是房利美2.7万亿美元住房抵押贷款的风险建模,以及大概1150亿美元的高风险投资,而这些投资标的,也是次级贷款、次优贷款、商业抵押贷款等等,和住房租赁市场关系不大。房利美以及其兄弟公司房地美,被统称为“两房”,主要是为美国的住房按揭市场提供担保及流动性支持的非银行金融企业。详情请见我的博客《让历史照见未来——两房功过谁评说?》但是两房还有一个不太为人所知的部门-Multi-Family Division,不太好翻译,暂时可以译为租赁事业部,主要是为建造和......
陈剑

让中国人有尊严地租房(2018修订版)

陈剑 08月22日

财新智库高级顾问,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

(最近许多一二线城市租赁房市场的房租上升,使得房租在房价之后,又成为国人关注的问题:以前是买不起房,现在有可能租不起房。如何解决租房难,租房贵的问题,也成了网上的热门话题。这篇文章写在七年以前,现在看来仍然有着强烈的现实意义。现在修订如下,希望能够为租房的政策制定建言,起到抛砖引玉的作用。)
房价,对许许多多的都市年轻人来说,似乎已经成为生命不能承受之重,而租房,为什么迟迟不能成为大多数人所接受的居住方式呢?
因为在目前的体制下,很难做到有尊严地租房。下面这两段话,集中体现了租房的缺乏尊严。
“曾经有个统计数据,被认为是一种成就,即中国城市的私房比例,比很多发达国家都高。这在我......

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