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薛洪言

从长租公寓频频爆雷看消费金融的场景之殇

薛洪言 11月26日

苏宁金融研究院互联网金融中心主任、高级研究员

2018年2月份以来,长租公寓问题不断,好租好住、爱公寓、优租客、鼎佳、寓见公寓、昊元恒业等相继跑路或爆雷,不仅撕扯着租客与房东的神经,也把很多提供租房分期的金融机构拖到浑水里,承受着借款人逾期和品牌声誉受损的双重打击。
在本文中,我们就谈谈这类场景布局时的一些坑。有些坑,坑人坑己;有些坑,也许不能逃避。
场景细分,服务性消费场景成为香饽饽
自2017年末141号文发布以来,从现金贷向消费场景分期转型成为消费金融业内共识,拓展消费场景成为不少平台转型的抓手。
拓展消费场景,要看消费结构。从2017年全国居民人均消费支出结构看,食品烟酒占比最高,为29.33%;居住占22.41%,为第二大消费场景;第三大消......
张大伟

摧毁“长租公寓”的雷来了!

张大伟 10月22日

中原地产首席分析师

长租公寓是热点话题,从涨租谋财、甲醛害命,到资金池垄断,这几个月一直被关注,但一直没有下文,终于开始有城市发布政策了,而这这个政策影响下,如果严格执行,那么长租公寓可以说将彻底告别市场!
如果严格执行这个政策,可以说当下市场所有(二房东型)长租公寓企业将全部面临倒闭风险。
这虽然只是杭州一个城市,但从全国看,大部分热点城市都将发布类似的政策。
1.从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。
对于二房东类型的租赁交易看,......
寇宗来

五分钟经济学|撬动房租上涨的激励杠杆

寇宗来 09月17日

复旦大学经济学院副院长、教授、博导;主要从事产业经济、创新与知识产权、互联网、公司金融等方面研究。

提要
利用激励杠杆,中国税务部门极大地提高了税收征管的效率;之前的税收发票刮奖已经取得奇效,而这次的房租抵税,故技重施,深谙“失之东隅,收之桑榆”的平台逻辑。
这两天到帝都开会,顺便谈点帝都的话题。想了想,与帝都相关,且在近期内引起公众广泛关注的话题,房租的猛烈上涨算一个。
前天还在魔都的时候,见到我旦杰出校友、著名经济学家方汉明教授,期间他聊到接受《财经》专访,分析了税制改革中的一些有趣变化。之后又收到他的专访稿,听他讲的,看他写的,让我对帝都房租近期猛涨的原因,有了一种豁然开朗的感觉。一言以蔽之,房租上涨可能与税制改革中房子扣税的激励杠杆密切相关。
关于帝都房租猛......
薛洪言

套路不止的租房分期,会重蹈校园贷和现金贷的覆辙吗?

薛洪言 09月11日

苏宁金融研究院互联网金融中心主任、高级研究员

随着房价上涨,80后、90后在一二线城市购房变得越来越难,建立租购并举的住房供应与保障体系成为了政策着力点。在此背景下,长租公寓迎来政策风口期。
同所有风口一样,长租公寓的风口初期也是群雄逐鹿,市场份额代表定价权,抢占规模至关重要,为了快速扩张,大家对资金总是渴求的。于是乎,在正常的融资渠道之外,不少机构打起了租金的主意,主动为租客甚至房东嫁接相关融资产品成为公寓运营机构的“份内事”。
当殷勤的服务之下潜藏了对资金的渴求时,各种“套路”也就来了。当套路搅动市场风云,租房分期这个场景,或许要被玩坏了。下面,我们从头说起。
长租公寓:“烧钱”的商业模式
长......
戴俊凯
背景:8月29日,消息面传来长租公寓ABS业务或迎强监管。此前,自如、蛋壳这些长租公寓运营商,被指责受资本加持大量吸入房源推高了房租价格,而后有杭州的鼎家长租公寓资金链断裂,宣布停运,导致数千名租客以及背后的房东和消费金融机构陷入纠纷。原我爱我家副总裁胡景晖炮轰长租公寓的模式,称“长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害”“不要看规模,一定要保证生意是安全的”。一时间,长租公寓的金融业态、运营模式和商业前景,被推向了舆论的风口浪尖。
本篇文章将结合热点,重点探讨长租公寓及其资产证券化的问题,期望起到抛砖引玉、正本清源的作用。我的观点是,部分长租公寓的运营问题和风险,不应该把责任简单地......
盘和林

甲醛房病根在行业垄断,为何却让自如“愤怒和委屈”?

盘和林 09月05日

国内知名青年经济学者,著名财经评论员

“阿里员工去世,生前租自如甲醛房”,9月第一个周末,前述微博热搜话题再次将自如推上了舆论的漩涡。自如CEO熊林也在自己的微博发布了声明回应对自如的质疑,但公众的质疑并未消解。
9月3日下午,深陷“甲醛风波”的自如CEO熊林接受新京报记者专访时表示,最近的心态是“拒绝愤怒和委屈”。对于饱受质疑的自如装修甲醛问题,熊林告诉新京报记者,目前已经采取三个措施,首先针对现有客户,有所疑虑可以免费检测,第二是下架所有首次出租的房源,检测安全之后再上线,第三是积极动员全国同事来和客户做更多的交流,让一线同事来帮助客户协调解决问题。
笔者认为,不管阿里员工去世是否是由于自如的甲醛房......
张大伟

九问自如,冤枉吗?

张大伟 09月03日

中原地产首席分析师

最近长租公寓人人喊打,从垄断涨租金、欺骗租房者做贷款,到设置资金池、甲醛超标。
这个行业成为了“毒药”的代名词。这几天特别是甲醛,更是因为自如的一例例空气污染投诉被广泛关注。
实事求是的说,伟哥前几篇文章也写过,单纯看长租公寓领域,自如算是不错的了,现在曝光自如的这些问题,只是因为全行业都这样,而自如最大。所以出现的概率最集中。
今天就不争论挥发浓郁芬芳甲醛到底是不是下毒了,伟哥只是聊聊,到底自如的甲醛房是误杀还是谋杀?
(有人洗地说是甲醛要重度接触10年才会导致癌症,这种有点太无耻,直接导致与诱发存在疾病都是犯罪、只是程度轻重而已)
自如甲醛这件事,其实吃瓜群众,......
陆铭

陆铭:北京房租暴涨真的是因为中介屯房吗?

陆铭 08月30日

上海交通大学经济学院特聘教授

“都说上海人口太多了,但我们对比世界大都市后发现,其实上海人口太少了。”8月20日,在华南理工大学公共政策研究中院和联合国教科文组织举办的2018 IPP国际会议上,上海交通大学中国发展研究中心主任陆铭说道。
陆铭在接受时代财经专访时表示,从美国、加拿大、日本、欧洲等发达国家和地区的趋势看,人口进一步向大城市集中,与大城市产业结构中知识、信息、技术等现代服务业比重越来越高有关。相反,在欠发达国家,经济活动中农业比重更高,而农业的投入主要在天然分散分布的土地,因此人口分散程度更高。
人口集聚的典型案例是日本东京都市圈,1.36万平方公里的面积仅占日本国土总面积的3.5%,但却聚集了日本近三分之一的......
智谷趋势

房租5%涨停板在深圳横空出世,这会成为中国租赁市场的风向标吗?

智谷趋势 08月29日

决策者的首席情报顾问。2016年胡润中国最具影响力财经自媒体50强。

◎智谷趋势(ID:zgtrend) |  路口大爷
今天,深圳国企推出了一个“稳租金商品房”项目,设下5%的涨停板。
作为改革开放的前沿城市,深圳的这一动作,多少是有风向标意义的。
这里展现的调控思路是:下一步政府可能不排除尝试租金管制,重申住房的居住属性,防止出租房成为下一个金融工具。
无论这一年来,有多少力量明里暗里推动租金上涨,现在狂热过头的资本都必须先低头认错了。
01 
资本的狂热引来了监管
每逢市场出现问题,大众总有一股求助于行政干预的惯性。
这不,最近房租飞天后,就有人筹齐龙珠召唤“租金管制”。他们振臂一呼,高喊内心的愤懑之情:不能......
盘和林

防止“租房货”异化成中介的类金融盈利模式

盘和林 08月28日

国内知名青年经济学者,著名财经评论员

近日,违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日,北京也有市民反映类似的情况。对此,市住建委相关负责人表示,市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。
“租房贷”从字面上来理解,就是一些租房者利用贷款来支付房租,本身没有原罪,从金融业务来讲也没有什么问题。但笔者认为,当前舆论指责的是中介违规“租房贷”,主要涉及两个方面问题,一是存在高度信息不对称,以信用租赁的名义,在租客不知情的情况下,使用了“租房贷”。二是成为中介或者长租公寓一种盈利模式,其利润远远超过房租,异化......
张大伟
最近租金上涨的数据各家各不一样,有些机构发布的数据非常明显地在误导市场。当然这些机构的数据很快将会被惩罚。就伟哥多年经验看,最近房租的环比涨幅并没有夸张到超过去年四季度。
另外,北京提供了大量的租赁土地,这些对市场租金的良性影响因素都会在明年后年释放。自如是当下长租公寓里相对规模最大,品质最好的一个。但这半个月的市场热点自如为龙头的长租公寓成了过街老鼠。
房租暴涨、消费降级与“金融难民”的出现,其实是一个源头的三条支流,贫富差距的拉大、社会收入结构的恶化就是其源头。这三种现象直戳当下社会的三个痛处:穷人在主流经济进步当中逐渐边缘化,富人面临着资产消弭的巨大不确定性,夹心层则被......
二律背反的一灯如豆
01

虽然房产中介与长租公寓并不是一个行业,但目前来说,国内长租公寓的经营企业大多数是房产中介出身,较大的几家长租公寓运营企业都是中介企业的关联公司。
人们对房产中介行业乱像丛生早已习以为常,房产中介涉黑涉恶、房东房客两头骗、骚扰房东恐吓房客、巧立名目克扣押金等问题层出不穷。大多数人都有过因租房带来的不愉快经历,甚至成为很多人下定决心买房的动因。
在各乱像中,房产中介的助涨特征与本轮租金上涨直接相关。无论是房屋买卖还是房屋租赁,在价格上行周期,中介机构常常扮演了唆使房主涨价的角色。这首先是因为价格上涨过程中,房子不愁租不愁卖,更高的价格可以带来更高的中介费用。另一方面,各......
沈凌

长租公寓:金融创新和金融诈骗的一步之遥

沈凌 08月24日

德国波恩大学经济学博士 华东理工大学副教授

最近,长租公寓事件引爆舆论,一方面,作为出租房屋十多年的老房东的我很疑惑:和很多的理财产品相比,自有房屋出租的租售比(租金除以房子的市场价值的比例)很低,有什么值得资本家大规模介入呢?另外一方面,有“中介+资本”攻城略地做二房东,不断推高租金。当然,我作为房东,乐观其成。
于是又有新闻爆料,说这是一个“空手套白狼”的金融创新,其大概的流程如下:中介公司先和个人房东签订长期租赁合同,把房屋的租赁权拿到手,租金是按月支付;然后,中介再和租客签订租赁合同,到此为止,还是传统的二房东模式;最后一步是,让租客和金融公司签订贷款合同,把贷款拿到的钱一次性付给中介公司,而租客逐月偿还给......
杨红旭

崔裴:治理住房租赁市场乱相的十大建议

杨红旭 08月23日

中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长

近期,关于房租上涨新闻较多,也引发了一轮关于住房租赁市场健康发展的大讨论。
易居研究院长期关注和研究住房租赁市场,并为相关政府部门提供政策建议和智囊服务,去年底曾组织多位专家和研究员,撰写了一份研报。
在此,将“完善住房租赁政策与健全制度的对策建议”一节,分享给大家。
(一)将住房租赁作为重要内容纳入房地产长效机制建设
2017年12月中央政治局会议,明确要求“加快住房制度改革和长效机制建设”,长效机制的“长效”两字,直指房地产“持续平稳健康发展”的目标。应该说,住房制度改革本身就和长效机制的改革密切相关。而在住房制度改革中,租赁市场和租赁制度......
张大伟
最近自如墙没到,但众人都在推。
伟哥负责任地说,自如是行业内最规范的一家长租公寓。相比自如,其他家更不堪。自如的确给了很多年轻人一个相对安全的交易环节和看着比较干净的居住环境。
当下北京市场,租赁市场是如何构成的?这几天伟哥咨询了各路大神,基本是这样,自如等企业机构占租赁市场房源20%,二房东占据比例大约40%,你签合同的时候可以直接见到房主的只有40%。
相比二房东的转租,自如起码做到了合同标准化,合同期内不会随便赶跑你。
但是不得不说,自如的原罪和之前伟哥写过的链家的原罪一样,都只有一个字,就是“大”。大的已经尾大不掉,大到了“调控房价就是调控链家,调控租金就是调控自......
张银银

高房租“消灭”穷人?脱缰野马到底怎么管

张银银 08月23日

“杠杆游戏”(ID:ZhangYinyin0903)由前媒体人和经济研究员主笔,致力于用数据读懂经济中的杠杆和泡沫。深剖金融及其他杠杆,对......

摘要:保护租客权利以及稳定租金,应该做哪些
撰文|张银银
最近好几个微信群因为房租大涨的问题吵得不可开交。有人说资本推高房租,政府必须插手,也有说一切交给市场,政府的手离的越远越好。
最新的消息是,有关部门果然出手了:昨天(8月21日),北京市住房城乡建设委会同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门,依托北京市12345政府服务热线,开通打击“黑中介”投诉举报专线,严厉打击扰乱租赁市场秩序、损害群众利益的行为。
而北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈三大主流公寓等主要住房租赁企业负责人,共同承诺落实“三不得”要求。
杠杆游戏很好奇,......
陈剑

让中国人有尊严地租房(2018修订版)

陈剑 08月22日

信风科技创始人兼CEO,财新智库高级顾问,上海高级金融学院兼职教授,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教......

(最近许多一二线城市租赁房市场的房租上升,使得房租在房价之后,又成为国人关注的问题:以前是买不起房,现在有可能租不起房。如何解决租房难,租房贵的问题,也成了网上的热门话题。这篇文章写在七年以前,现在看来仍然有着强烈的现实意义。现在修订如下,希望能够为租房的政策制定建言,起到抛砖引玉的作用。)
房价,对许许多多的都市年轻人来说,似乎已经成为生命不能承受之重,而租房,为什么迟迟不能成为大多数人所接受的居住方式呢?
因为在目前的体制下,很难做到有尊严地租房。下面这两段话,集中体现了租房的缺乏尊严。
“曾经有个统计数据,被认为是一种成就,即中国城市的私房比例,比很多发达国家都高。这在我......
齐俊杰

想降房租?怎样做才有效?

齐俊杰 08月22日

银库金融副总裁

资本入局二房东,中介推高城市房租的闹剧告一段落,北京多部门约谈10家中介,要求大家承诺集体不涨价,落实三不原则,一是不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;二是不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;三是不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外,为稳定租房市场,参会企业将在未来数月内向市场投放房源,以保证供应。其中自如分配了8万间任务,相寓2万间,蛋壳2万间,其他还有一些小中介,总计是125725间。
是很多人都有疑问了,这125000套房源到底是存量还是增量,有媒体报道说是存量,那么是否意味着之前这些中介本身就存在囤积居奇的行为,这125000套存量房,握在手里不出租!原来是准备......
吴有水

房屋租赁市场——听到涨声响起来!

吴有水 08月21日

浙江碧剑律师事务所律师,杭州仲裁委员会优秀仲裁员。

涨声响起来了!
继房价涨了再涨之后,房租也跟着涨。
有报道说,北京、上海的房租都在涨。估计其它城市也都会跟着涨起来。
以前,买不起房子,还可以租房。现在,如果租不起房子了,咱又住哪去呢?
农村来的人,大不了可以再回农村,住在农村的老宅里面去。农村也没有房子的人呢?
睡在大街上,自然是不成的。
是该“共度时艰”了!
所谓的共度,自然是百姓和政府一起度。这个时候政府应当为百姓着想一下,如何和百姓共度这个时间。
我认为,在阻止房租方面,政府完全是可以有所作为的。当然,不是又是采用禁止的办法。因为禁止的办法,固然简单,而且短时期内看起来貌似会起到立竿见影的效果......
杨红旭

房租永远涨,概率远大于,房价永远涨!

杨红旭 08月21日

中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长

近日,关于少数城市,尤其是北京房租大涨的新闻,霸屏了!
经过媒体大力炒作之后,让普通民众感觉:房价暴涨之后,就该房租暴涨了。这日子,可咋过呀!
其实,租客朋友们,大可不必担心。
本文,老杨给大家聊聊房租运行的主要规律。
首先,房租总是在上涨,这是正常、合理的。
昨天看到一篇文章如下,作者说:“2002年以来房租未曾跌过,着实吓了一跳”。
房子,是资产,其价格,属于资产价格。
房租,属于消费价格,是CPI的重要组成部分。
我国的CPI构成中,包括居住价格,其中又分为住房租金、建房与装修材料、水电燃料,其中房租是大头。
CPI,一般规律是,只涨不跌,仅在极少数时段,......

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郭杰群 在美国,地产开发商将出售资产所得在一定期限内进行类似房产的再投资可以享受一定的免税条款。这在我国当前还不具备,因此在一定程度上制约了地产商的能动性。

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Lypsey3543 “据个人了解,中国一线城市住宅投资收益率不会高于3,美国可以达到6。”作者这里说的应是租金收益率。首先,因(特大)人口增长加速,在新兴市场投资房产,主要看资本利得,动态租金收益要会延后实现,静态比较同期没有太大意义。其次,物业年均持有成本,纽约和中国一线城市不可比。第三,纽约和曼哈顿是两个概念。离开曼岛,租金中位数值完全是不是一个档次。而中国一线城市的租金上涨范围更大。因为仍处于成长期。总体而言,虽然在中美两国都投资的是房产,但从收益分布特征和波动率来说,完全可以看作是差别极大的两类资产。就如同高等级债券和蓝筹股票,横比收益没有意义,因为后者大幅超越。归根结底更可能是风险偏好异质性(含Demographic factors)和经济周期所处阶段决定了投资者更偏爱哪一类。

原文:2017年美国房地产市场展望——美国市场、中国视角

王争春 价格和土地供给的问题,我们慢慢谈。市场有垄断市场、寡头市场和竞争市场,定价规则自然有差异。

原文:面对房价,教科书自焚吗?经济规律笑了

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