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李宇嘉

租售怎么同享?一锅烩地排队吧

李宇嘉 08月22日

深圳市房地产研究中心高级研究员

城里的房子,绝非单纯的居所,还附加了很多或明或暗的权利。多年以前,我爱人还是集体户口租房住的时候,小孩出生了,却无法在爱人所在单位(某大型国有银行)集体户口落户。被迫,小孩跟随外地就业的我在另一个城市落户。孩子到了上学的年龄,我们在这个街道租住了6年,照理可以就近入学,但所在学区所有公办学校都规定,入学的条件是二选一,即“本学区户籍+住房”,或“本学区户籍+数万元赞助费”,否则不能入学。因为,集体户口不算正式户口。
没办法,我们咬牙买了个学区房,然后费周折(幸亏爱人就业单位是国企)地将小孩户口迁到房子所在的街道。现在想来,买不起房,就没法落户,岂不是小孩是黑户,还无法上学?......
李宇嘉

从北京新政看“租售同享”的实现路径

李宇嘉 08月22日

深圳市房地产研究中心高级研究员

从中央到地方,发展租赁市场的一揽子重磅政策相继抛出,对“租售并举”的重视达到史无前例的高度,其不仅关乎长效机制建设,更关乎新型城镇化和构建内需社会的大业。当前,我国租赁市场的问题是有效供应不足,具体表现在两大“瓶颈”,一是政府管理重点在买卖市场,租赁市场野蛮生长,基础秩序供给不足;二是租房无法像拥有产权住房一样,可享有基本公共服务。近期,各地租赁新政频频推出,其着力点就在于攻克这“两大瓶颈”。特别是,新市民(外来人口、新就业大学生)和户籍无房户最关心的是,租售如何同享公办教育等基本服务。
目前来看,“租售同享”会否及如何“落地”,已成为租赁......
上善若水

小善周观察 | 国企改革又要来炒作了?

上善若水 08月21日

从事对冲基金(私募基金)工作

一 市场概况
1 市场表现及估值
小善简评:
本周市场真是形势一片大好啊。之前我们两周提过,调整了两年后,现在成长股有一批已经不贵了,可以安心选股而不用担心极高的估值泡沫带来亏损。
这周,中小创继续表现良好。像创业板这周涨了4.57%,中小板这周涨了3.79%。而之前比较红火的蓝筹,这周表现不温不火。 
到目前为止,创业板估值是52倍PE,4.5倍PB。
沪深300的估值是14倍PE,1.7倍PB。
2 市场成交情况
小善简评:
本周,市场成交量呈现两句分化。一是中小创的换手率上升,资金流入明显。而是大股票换手率反而还下降。
如果市场是趋势性的上涨,应该能看到换手率普遍提高才是。
......
李宇嘉

楼市长效机制“落地”是一项系统工程

李宇嘉 08月16日

深圳市房地产研究中心高级研究员

下一个5年,我国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说,就是告别短期调控,启动长效机制。目前来看,楼市长效机制眉目渐清,即壮大租赁,构建“租售并举”、“先租后买”的住房新制度。之所以说,这就是楼市的长效机制,就在于在这样的住房新制度下,2.45亿外来人群、2000万租房大学生(二者称为新市名)、1.5亿留守人群(留守儿童、妇女和老人)才能看到“扎根”城市的希望;广大80后、90后,甚至千禧一代的年轻人群,才愿意较长时期内选择租房。由此,资本、杠杆和旺盛需求推动高房价和资产泡沫的链条才能被斩断。
目前,城镇各种“漂”的人群有4亿左右,与现有城市常住人口的体量......
李宇嘉

围绕“租售并举”的楼市长效机制渐进形成

李宇嘉 08月15日

深圳市房地产研究中心高级研究员

未来5年,我国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说,就是要加快推进从短期调控向长效机制转换。从近期一揽子政策看,如大城市供地全面向租赁倾斜,租售同权、租房可落户,肃清房地产市场秩序,从上到下的租赁新政此起彼伏,北京推出“共有产权住房”等等,基于回归居住属性的顶层设计,一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成,这也将是1998年房地产市场化、货币化改革以来,我国住房制度的二次变革。
目前,我国城镇住房自有率高达70%以上,远高于发达国家40%左右的水平,但激昂的购房情绪仍不减。早在2011年,城镇常住家庭拥有2套及以上住房的就达11%。近年来,基于资产配置......
李宇嘉

培育“租售并举”,国企如何引领和带头?

李宇嘉 08月12日

深圳市房地产研究中心高级研究员

近日,作为全国首批开展住房租赁试点的12个城市之一,成都市政府审议通过了《成都市开展住房租赁试点工作的实施方案》(以下简称《方案》)。《方案》明确提出,到2017年年底,通过新组建或依托现有国企改建,成都市将成立3-4家国有住房租赁公司,开展租赁住房、人才公寓的建设和运营管理,培育租赁企业成长;力争到2020年,培育和发展机构化和规模化租赁企业不低于50家。而且,未来成都将形成国有租赁住房为主导、商品房新建和配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系,满足各类人群不同的住房租赁需求,实现“租售并举”。
培育和发展住房租赁市场,构建“租售并举”的住房供应体系,要发挥国企的带头和引领作用,这......
李宇嘉

攻克“租售并举”的三大痛点

李宇嘉 08月11日

深圳市房地产研究中心高级研究员

经过迷茫与探索,培育和发展租赁市场,实现“租售并举”,成为我国住房制度改革的新方向。事实上,这也是顺应需求结构性变化,调整住房供给端的应有之义。目前,我国7亿多城镇居民中20%的长期租房,热点城市40%的常住人口长期租房,2.45亿外来人口中80%的租房居住。高房价背景下,购房年龄推迟,新市民“先租后买”已常态化。另外,出于小孩教育、父母养老、通勤便利等考虑,很多有房业主也选择租房。因此,大城市租房比例超过50%,我国进入了租赁时代。
尽管租赁时代已来临,但一直以来,并不像买房那样,受广大老百姓认可,租房乃权宜之计或不得已而为之的选择。但在多数发达国家,居民在租房和买房选择上很淡然,比例......
李宇嘉

“北京模式”回归共有产权住房的本源

李宇嘉 08月11日

深圳市房地产研究中心高级研究员

作为今年以来楼市调控“好榜样”的北京,近日又“放大招”,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会征求意见。事实上,早在2013年10月,北京就发布了发展共有产权住房的“京七条”,共有产权住房形式——“自住型商品房”(简称“自住房”)在2013年就推出2万套。2014年,北京50%的商品宅地转向自住房建设或配建,当年共建设5万套自住房,占市场规模的50%。2013年10月-2014年,北京共推出61宗住宅用地,其中含有自住房地块的项目近50宗。
那么,此次北京推出的共有产权住房,与原来的自住房是什么关系?本世纪以来,包括北京在内的很多城市,具有保障性质的产权型商品房......
上善若水

算一算你为学位房额外支付了多少钱?

上善若水 08月01日

从事对冲基金(私募基金)工作

文 | 上善若水研究院
在租购同权的大新闻后,让我们算一算,在深圳,为了购买学区房的学位,每平米你额外花了多少钱。
先从初中的升学率说起
初中升学率
学位房针对的是义务教育阶段,小学和初中的学位。由于小学的好坏没有完全公开的数据可以量化,因此我们在这里采用初中中考的结果:升学率,作为衡量的指标。
四大率:考上四大名校(深圳中学、深圳外国语、深圳实验、深圳高级)的比例。
八大率:在四大的基础上,加上四小名校(红岭中学、宝安中学、翠园中学和育才中学)。
公办率:考上公办普通高中的比例。
从全市的角度来看,四大率、八大率和公办率是这样的:
深圳的高中资源稀缺可见一斑,......
何诚颖
在7月中旬,广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”,此后,各地有关住房租赁市场的动作就未停歇。在28日,无锡市发布了修订后的《无锡市户籍准入登记规定》,取消了有关投资、购房落户政策限制,增设了租赁住宅落户政策,将合法稳定住所的认定范围扩大至租赁住宅。除了无锡,郑州、扬州、济南等地近期也提出或计划提出“租房可落户”的举措。
其中,郑州明确,在县(市)、上街区政府驻地镇和其他建制镇有合法稳定住所(含租赁)的人员,及其共同居住生活的配偶、子女和父母,可根据本人意愿在当地申请登记常住户口。济南在《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见(征求意见稿)》中提出,对市内五区(历下、市中、槐荫、......
何诚颖
新闻回溯:广州颁布租购同权新规
7月17日,广州市正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,该通知不仅表明了中央政府对我国住房租赁市场的一贯态度,也表明了作为一线城市的广州对于《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)两个重要文件的有关精神的理解和执行。
而在同日配套发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中,我们看到该方案一共包含了四大部分以及16条具体实施措施,但这其中最受媒体和社会舆论关注的还是“租购同权”四个......
傅蔚冈

为什么美国可以“租购同权”?

傅蔚冈 07月21日

上海金融与法律研究院研究员

大约是在2013年,央视曾报道了一位中国妈妈在美国纽约地价最高的曼哈顿地区买学区房的故事。中国人在美国买学区房并不奇怪,奇怪的是这位中国大妈买下房子时,她的女儿才2岁。
为2岁的女儿买下一套650万美元的豪宅作为学区房,这事让美国人大为不解。因为在美国的绝大多数州,孩子进入学校就读并不需要以拥有房产作为前提,在学校所在学区内租赁房屋也可,比如说我有很多朋友在美访学,他们的子女也在所租赁的学区内上学。
不过在这位中国妈妈看来,为孩子在美国买房子并不是那么无厘头,根据她的中国经验,要在心仪的学校入学,必须在该学区内拥有一套房产。从最近几年的经验来看,持有房子还必须越早越好,比如上海市静安区近日颁布了......
江瀚

抢人大战开打,广州租售同权如何拉开城市战争序幕?

江瀚 07月19日

财经专栏作家,经济评论员,观察员

记得几个月前,瀚哥就在自己的文章里面写过,我们的城市到底该不该以房留人?毕竟对于大多数人来说,房子是大家日常居住的刚需性需求,杜甫“安得广厦千万间”的理想是大家最为朴素的一种生存观念。在我们还停留在日常讨论阶段的时候,最近广州开启了中国城市租售同权的第一枪。
7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展。新政共有16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持。其中以人们以往买房时最关心的小孩上学问题,方案指出以后租房一样享受就近上学的权利!
《......
杨红旭

给广州租购同权的政策作用泼点冷水

杨红旭 07月19日

中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长

近日,广州市政府办公厅近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》。
内容主要包括:1、赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。2、加大住房公积金对租赁住房的支持力度,提高公积金提取额度。3、对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。4、将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。5、允许将商业用房等按规定改造成租赁住房
其中,最惹人关注的是:租购同权!
部分专家、自媒体一片狂叫,“里程碑”、“行业巨变”、“房价将跌”等一堆吓人、唬人的高调言论。昨晚至今早,十多个粉丝在微信朋友圈中转我相关自媒体文章 。
老杨不禁......

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Lypsey3543 “据个人了解,中国一线城市住宅投资收益率不会高于3,美国可以达到6。”作者这里说的应是租金收益率。首先,因(特大)人口增长加速,在新兴市场投资房产,主要看资本利得,动态租金收益要会延后实现,静态比较同期没有太大意义。其次,物业年均持有成本,纽约和中国一线城市不可比。第三,纽约和曼哈顿是两个概念。离开曼岛,租金中位数值完全是不是一个档次。而中国一线城市的租金上涨范围更大。因为仍处于成长期。总体而言,虽然在中美两国都投资的是房产,但从收益分布特征和波动率来说,完全可以看作是差别极大的两类资产。就如同高等级债券和蓝筹股票,横比收益没有意义,因为后者大幅超越。归根结底更可能是风险偏好异质性(含Demographic factors)和经济周期所处阶段决定了投资者更偏爱哪一类。

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