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高善文

房地产库存已明显低于长期合理水平

高善文 11月23日

安信证券首席经济学家,国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任

11月2日上午,安信证券首席经济学家高善文在2017(第十一届)中国钢铁原燃料市场高峰论坛做专题演讲,以下是演讲摘录:
海外有一个同行讲,最重要的事情是中国的房地产市场支撑了全球商品市场最大的需求。中国房地产市场下一步的演化对于恢复全球经济的强度和方向,将会产生影响,尽管这一影响迄今为止还不太明显。我们简单地评估一下中国房地产的情况。我们知道中国的供给侧改革有很多的口号,其中一个就是要去库存,重要的是去过剩的房地产库存。生活在北上广深大城市的人对房地产库存没有深刻的记忆,可如果你在2002年以后去过温州、鄂尔多斯和中国大量的三四线城市,你就会发现这些县城在很长的一段时间里都有着大量的烂尾楼,还有很多没......
高善文

中国的城市化与房地产市场(二)

高善文 10月24日

安信证券首席经济学家,国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任

文 | 高善文 郭雪松
编者按:
2016年底,我们在年度策略会后发布了题为《守望春华》的研究报告。报告的第一部分详细阐述了我们对中国房地产市场需求来源、土地供给的影响,以及库存调整进程的看法。
在《守望春华》报告中,我们提出了房地产库存去化接近完成的判断,引起了市场比较多的讨论。时至今日,越来越多的城市出台了限购限贷政策,越来越多的市场投资者注意和认识到,制约市场多年的房地产库存问题已经取得了实质性进展,这在境内外相关公司股价上也有所反映。
今年年中,根据部分客户的需求和提议,我们进一步对此前的报告进行了完善。重点充实了土地制度的影响这部分内容,讨论了政府垄断城市土地供应造成的扭曲......
高善文

中国的城市化与房地产市场(一)

高善文 10月23日

安信证券首席经济学家,国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任

文 | 高善文 郭雪松
编者按:2016年底,我们在年度策略会后发布了题为《守望春华》的研究报告。报告的第一部分详细阐述了我们对中国房地产市场需求来源、土地供给的影响,以及库存调整进程的看法。
在《守望春华》报告中,我们提出了房地产库存去化接近完成的判断,引起了市场比较多的讨论。时至今日,越来越多的城市出台了限购限贷政策,越来越多的市场投资者注意和认识到,制约市场多年的房地产库存问题已经取得了实质性进展,这在境内外相关公司股价上也有所反映。
今年年中,根据部分客户的需求和提议,我们进一步对此前的报告进行了完善。重点充实了土地制度的影响这部分内容,讨论了政府垄断城市土地供应造成的扭曲,结合实......
张大伟

房地产长效机制会有什么内容?

张大伟 10月18日

中原地产首席分析师

虽然中共十九大不会涉及具体房地产政策,但房地产长效机制依然受到广泛关注。
建立房地产平稳健康发展的长效机制,关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。
从政策预期看,下一步应加快住房、土地供应、房地产税收、租赁等制度。以长效机制引导市场稳预期。
上周限售政策又继续扩围升级。
绍兴在市区针对新房和二手房开始限售,要求取得不动产权证书满2年后方可转让。昆明实施分区限售,规定在呈贡区新购新建商品住房须取得不动产权属证书满2年方可上市交易。海南调控升级,继续频出政策限制岛外投资性购房,将海口、三亚、万宁和陵水等四个市县原执行的新购......
张大伟
调控政策如火如荼,但好像企业的数据涨的更明显,大部分房企都刷新了自己的历史记录!
数据以房企官方公布为准:整体看,虽然楼市调控重压,但市场表现依然乐观,从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期记录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史记录。
房企也将收获历史最丰收一年。房企年度目标完成平均已经超过80%,预计大部分企业将在10-11月完成年度目标。
华润置地突破千亿 前9月销售1006亿元按年增26%,融创前9月达约2080.7亿。万科销售接近4000亿。年内房企继续积极拿地,截止2017年前9月,拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。与2016年同期50大房企拿地金额11937亿对比,涨幅达到了48%。......
张大伟
双十,上海举行了“中国放心公寓联盟发布会”,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州这8个城市率先推广信用租房。
主导这个发布会的是阿里巴巴的支付宝。
马云爸爸开始颠覆房地产?各路标题党的标题都很惊悚。
但实际情况是什么?
首先,支付宝介入租赁市场的其实只是押金的担保,预期的也仅是租赁的支付。免押金是这一次合作的主要宣传词。
看着很美好:
对租客来说,信用租房最大的特点在于真房源、可凭借信用免押金、按月交租,在未来,对于恶意逐客、随意涨租的房东,租客还可以打差评,并计入对方的芝麻信用租房档案。
但免押金对于租户来说......
张大伟
长达8天的超级黄金周画上了句号。2017年的法定假日已经完全完全没有了,下一个小长假是2018年的1月1日,而春节更是要等130天了。
在过去的8天长假里,你在休息,但楼市依然在热火朝天的发展着。
1.9月30日,北京一天供应6宗地,其中4宗共有产权
目前北京待售土地合计15宗,大部分是住宅用地,供应住宅土地整体面积合计为202万平米,剔除其中的配套面积(包括公建、生活配套),大约供应住宅楼面积150万平米,提供住宅大约1.8万套。
叠加之前成交,年内合计供应的住宅有产权可销售的面积大约合计为500万平米,接近6万套。
2.定向降准,资金面紧张缓解
虽然,降准的目的是为了将资金挤压去实体经济,但按照惯例,只要......
张大伟
截至日前,“9·30”开始的本轮调控潮已经一年,整体看,市场成交量在930及317连续2轮房地产调控政策影响下,北京楼市成交全面萎缩。
从成交量看,过一年,北京新建住宅签约27667套,二手房住宅签约167923套。特别是317政策后,跌幅非常明显。
整体过去一年,北京二手房+新建住宅签约195590套,同比跌幅达到了38.9%。
特别是进入5月以后,成交量持续走低,从6月开始,北京连续多月成交量低于1万套,市场价格也跌幅处于全国第一。
首先,过去一年,北京楼市政策发布密度创造全国及北京历史记录,一年内发布了超过30次各种调控措施:
经过连续5个多月的楼市调控,随着初期各种政策持续发布后,市场对政策......
张大伟
9月30日是共有产权住房新政实施首日,也将迎来第一个共有产权住房项目的摇号。9月28日晚,朝阳区房管局对外发布公告,9月30日下午两点半将举行朝阳区锦都家园共有产权住房项目公开摇号仪式。本市正式迎来首个共有产权住房。
从公告披露的信息来看,将有超过12万户家庭参与摇号,申购427套共有产权住房。而这批房源的购房人与政府的产权比例各半。以2.2万元的销售均价计算,最大90平方米的房源仅需购房人承担约198万元的房款。
伟哥认为:从制度设计看,北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。
但另外一个角度看从投资角度看,共有产权已经毫无价值,所以从制度设计上,的确是非常明显的回归了居住:“避免......
张大伟

2017年房地产市场的百城调控潮

张大伟 09月27日

中原地产首席分析师

9月25日,桂林市住房与城乡建设委员会、桂林市房产管理局印发《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》,通知自印发之日(9月25日)起实施,其中规定购房人(以家庭为单位)在桂林市区(不合雁山区及临桂区)购买第三套及以上新建商品住房的,须取得不动产权属证书满两年后方可转让。
这是最近几天连续第10个城市发布升级版的调控政策,也将限售城市扩大到了46个,整体看调控政策还在继续升级加码,特别是最近房价依然上涨的城市。
虽然桂林政策宽松,但整体看,调控对购房者的心理影响逐渐出现。
2017年截至日前,全国已经有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控的措施150余次!
北京等一......
杨红旭

本轮房地产调控将持续多久?

杨红旭 09月26日

中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长

粉丝咨询:杨哥好。听人说,本轮房地产调控将持续四五年,另外近期各地都在大搞租赁房。房价会不会将要低迷好几年呀,自住是否也可等等看?
关于房地产调控的时长问题,我也听到一些小道消息,但最关键的,还须用合理的逻辑进行分析判断。
一、关于短期政策。主要关注两个层面:中央表态与地方行动。
1.中央态度严厉。很多人可能已经淡忘,早在2016年5月,人民日报采访“权威人士”,谈了很多中国经济的乱相与潜在风险,包括房地产泡沫的问题。比如:固有矛盾还没根本解决,新问题有所暴露。“稳”的基础仍靠投资拉动,地区财政收支平衡压力较大,经济风险发生概率上升。特别是民营企业投资大幅下降,房地产泡......
何诚颖

楼市调控加码 中国房地产将走向何方?

何诚颖 09月25日

国信证券监事会主席

9月22日开始,楼市迎来新一轮密集调控期。2天内,重庆、南昌、南宁、长沙、西安、贵阳、石家庄、武汉等八个城市密集发布楼市调控政策。其中,重庆、南昌新购买的商品房取得不动产权证两年以后才能转让,对于南昌的“三限房”,五年内不得转让;南宁限售升级,企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区购买第二套及以上住房的,在取得不动产权证书满两年后方可转让;长沙市购买首套房取得不动产权证后三年后才能出售,且在取得首套房不动产权证后三年以上才能买第二套房;贵阳规定购买新建商品住房3年内限制转让;石家庄启动限售,新购住房五年内不得上市交易;西安地区商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售许可证但尚未售出的商......
张明

中国城市房地产的绩优股和潜力股 | 城市房价驱动因素剖析

张明 09月13日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

文 | 张明 魏伟 陈骁
平安观点
在本专题的上一篇报告中,我们着重分析了中国房地产的整体周期变化、各线城市房地产的周期差异及其宏观影响。在本轮周期之前,一二三线的住宅价格走势高度一致,只是价格增长的幅度不同。从本轮周期开始,一二三线城市之间以及内部的住宅价格走势出现结构性分化。本轮房地产的复苏回暖具有明显的先后顺序,一线城市最先,二线城市随后,三线城市最后。
本篇报告中,我们以35个大中城市为重点分析对象,从供给需求、金融信贷、调控政策等方面,解析驱动和影响房价的多方面因素;并通过不同城市各因素的量化和排名,判断重点城市的房价走势,探析目前房价仍具有上涨潜力的城市。
我们从需求、供给......
王争春
“春江水暖鸭先知”,此轮房价上涨发端于深圳。2015年深圳房价暴涨,逐渐传导至上海、北京,并蔓延向全国热点城市。自2016年开始全国热点城市房地产市场迅速进入亢奋状态,并持续至今。从表像看,这次房价上涨不同以往,其主要特点有五:以点带面、井喷而起、一枝独秀、市场分化、地王涌现,可以归结为脉冲式上涨。
一是以点带面。2015年上半年,深圳房价拔地而起,同比上涨12.2%,居全国首位,同期全国房房价涨幅仅为0.82%。截至2015年末,深圳房价同比上涨33.37%。在深圳的带动下,大城市房价开始起步,2015年上海房价紧随其后,全年上涨17.6%;武汉、南京、北京分别上涨13.04%、9.68%、8.14%。全国房价开始启动,2015年累计上涨......
巴曙松

大都市圈 | 部分城市房价上涨压力大的秘密

巴曙松 08月10日

中国银行业协会首席经济学家、香港交易及结算所首席中国经济学家

一、这一轮房地产调控中,哪些城市的房地产调控压力大?
从这一轮房价调控的趋势,环一线城市圈效应进一步显现,许多在此前的房地产调控中可能一直名不见经传的、围绕在一些一线城市周边的中小城市,开始进入到调控压力大的城市行列,这也显示出中国的城镇化进入到以城市群为载体的新阶段。
2017 年以来特大城市的产业、人口外迁,以及随之而来的购房需求外溢,使城市圈效应进入新的阶段,下一步的房地产政策的重点应当顺应这一市场趋势,打破行政区划的限制,完善环一线城市圈为代表的城市群的基础设施,合理进行功能定位。
7月份,在房地产调控政策作用下,15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定态势。在供给端,北京、......
巴曙松

房地产市场的逻辑梳理

巴曙松 08月07日

中国银行业协会首席经济学家、香港交易及结算所首席中国经济学家

网友提问:最近任志强又在公共场合谈房地产,他觉得房地产以后依然会涨涨涨,还有吴晓波老师也曾有言论说中国房价几年之内会翻一翻,当然也有一些学者说中国房地产受国内人口年龄结构影响面临着崩盘,可否谈一谈您对中国房地产的看法。 另外您怎么看现在火热的租售同权政策,它会对房价产生怎样的影响? 还有您觉得目前房地产投资价值最高的区域有哪些? 谢谢!
巴曙松答:自中国房地产市场启动以来,许多事实一再表明,在一个剧烈变化的房地产市场上,试图对房地产价格进行预测,常常会被房地产市场本身的走势所证伪,使得现在“试图预测房价”常成为引致调侃的事情。不过,越是在这样的市场环境下,越需要冷静梳理房地产市场的逻......
张大伟

租房的春天来了?

张大伟 07月25日

中原地产首席分析师

夏天到了,天气也热了,本来不打算码字的,改改一篇好玩的。
中国楼市的格局,是和别处不同的:大家都忙着买房,开发商只要把地基盖到“正负零”,在售楼部摆个模型,就可以大张旗鼓的卖房了。房产销售基本都是美女,白衣短裙,笑脸相迎——这是几年前的事,现在楼市火爆,几乎不用售楼小姐,一开盘都是日光;倘要好些的楼层,就要托关系,或者加价。如果一口气买好几套,也许能稍稍打点折。但这些顾客,多是山西、东北人,大抵没以前阔绰了。
前几年各地煤炭降价市场不好,炒房的基本断了资金来源,不见他们的影子,已经好多年了,不过他们之前买的房子很多到是出租出去了。
我从大学毕业起,便在绿中介公司......
张大伟

银行不爱房地产了吗?

张大伟 06月20日

中原地产首席分析师

最近的房地产市场热点新闻集中在北京二手房价格暴跌和全国银行业鄙视房贷。
前几天聊过了二手房价格,今天伟哥简单聊聊,各地这一轮房贷首套房利率提升潮。
从主要城市看,主流首套的贷款利率依然是基准,但其中部分股份银行已经的确出现了提高到1.1倍的政策。那么直接影响多大?
从数据看:本次调整,首套房购房者每贷款100万相比2016年市场宽松月供增加1202.7元,相比本次政策之前的基准新增加287.6元。
购房者的负担非常重:
从数据看:银行对房贷的折扣全面回收,那么这是说银行不爱房地产了吗?
其实看一个这个数据就知道了:
现在银行的理财收益率很多已经是接近6了,甚至部分保本理财的收益都已经超过......
杨红旭

5月全国房价,夏风微凉,但六城已入冬!

杨红旭 06月19日

中央电台特约财经评论员,易居房地产研究院副院长

今日,国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。
总体来看,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个。也即多数城市仍在上涨,少数下跌。
从70城环比均值来看,5月上涨0.8%,相比3月和4月增加0.1个百分点。
在老杨看来,0.8%属于略偏热,因为年化增幅为9.6%,明显高于GDP和人均可支配收入增幅。
这也就意味着,当前全国的房地产政策,仍应保持偏紧态势。热点城市保持高压不变,其他城市去库存政策宜保持基本平稳,不要加码刺激了,反而少数新增的热点城市也应加入调控阵营。
70城同比均值来看,5月上涨9.7%,继续保持今年1月以来的小幅收窄态势,去年12月的峰值进一步得到确定。......
陆铭

如何缓解一线城市房价上涨趋势

陆铭 06月14日

上海交通大学经济学院特聘教授

本文为上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主任陆铭在6月13日举办的中国蓝筹地产年会上的演讲。
90年代中期以后,中国城镇化进程加快,中国开始发展出口驱动型的制造业,两个力量夹击使中国的东南沿海地区具有发展制造业和服务影响的竞争力。
流动人口往东南沿海和中西部的核心大城市流动,随着时间推移这个趋势是加强的。
而土地的变化呢?中国一直有一个根深蒂固的观念,要搞平衡发展。而我们对平衡发展是怎样理解的呢?均匀发展。
我最近的一本书《大国大城》里特别区分了这两个概念。平衡发展是人均收入的均等化,而人均收入的均等化是在空间积聚的过程中实现的。由于我们对这个道理不理解,我们追求的是人口和经济资......

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原文:2017年美国房地产市场展望——美国市场、中国视角

王争春 价格和土地供给的问题,我们慢慢谈。市场有垄断市场、寡头市场和竞争市场,定价规则自然有差异。

原文:面对房价,教科书自焚吗?经济规律笑了

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