2014趋势四：路况变了，破旧的跑车还能继续吗？

——财经串烧系列27（高和苏鑫）

前三篇文章我们分别从行业大势、政府以及购房人的角度进行了阐述，本文将聚焦于房企本身。关于房企未来的格局，郁亮和叶檀异口同声的认为已进入白银时代。没错，房企的利润率在下滑，但远不止如此。

最核心的变化是路况。过去十多年房企一直处于“跑车模式”，只要猛踩油门就可以一路向前冲。但未来将进入“吉普车模式”，无论从气象（宏观经济和房地产市场）、路况（金融环境和土地市场）、车况（商业模式）以及车技（产品和运营能力），都将与之...

2014趋势一：房价将呈现大U型的走势

——财经串烧系列24（高和苏鑫）

近期我的老领导潘总公开表达对住宅市场的悲观看法，认为中国的住宅市场就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山了。同时，常年看空的谢国忠先生也认为即便出台解除限购等救市政策，房地产市场也将一轮一轮缓慢下行，直至2017年触底。当然，市场中永远都不缺乏针锋相对的观点。任志强坚持认为支撑房地产发展的基本要素并未根本改变，尤其是20年的城镇化红利以及人口红利，所以房价总体应该是稳定的，甚至是略有增长。

每个人都有自己对市场的判断，没...

终于，中国的房地产市场开始降温。

中国的房价，好象不受“引力规则”的制约，只知道一个劲儿地往上涨。在谈论此问题”多年之后，“地王”们开始唱衰了。继近日SOHO中国董事长潘石屹将楼市比喻成“将撞冰山的泰坦尼克号”后，5月26日，中国最大的开发商万科的总裁郁亮宣称：中国房地产行业轻松赚钱的黄金时代已经终结。不过，与潘石屹的悲观相比，郁亮认为，楼市下半场对企业能力的考验会更加全面，优秀企业并不会缺少成长空间。

官方数字显示，中国的地产市场确实已经开始“重返人间”。在今年的第一季度，住宅的...

2014年5月27日 周二

华尔街日报
┃非洲美食佳酿挺进中国市场
┃China Luxuriates in African Chocolate, Wine

面对西方市场需求放缓，非洲的农民在中国找到了新机遇。数以亿计的中国人都乐于享受巧克力、葡萄酒和坚果零食的美味，中国对高端食品的需求还有极大的增长空间。
 

隶属乌干达政府的乌干达咖啡发展局长期以来依赖于欧美买家，但欧美的需求已经趋于平稳，于是发展局三年前开始转向中国。该局已经在北京开设一家咖啡烘焙厂，生产克瑞品牌咖啡。公司董事总经理表示，在中国各地的餐厅、酒店和咖啡店卖克瑞咖啡比以往在西方卖生...

2014年5月19日 周一

金融时报
┃平遥：中国最早的华尔街
┃Pingyao: the great Wall Street of China

将近200年前，中国的现代银行业在平遥这个偏僻小镇诞生。1823年，日升昌票号诞生。在鼎盛时期，平遥有22家这样的票号，其分支遍布全国各地乃至海外。如果中国现在像是个暴发户，那么想象一下拥有众多票号老板的平遥当年的繁盛景象吧。

平遥建于14世纪，现存数百座明清院落。如今仍有人住在这些院子里，他们的生活和皇帝当政的时代基本没什么两样。也许是因为平遥太远（它位于北京西南方，距离超过560公里）或者太不重要。如...

        房地产价格泡沫一直是众多机构和学者争论的话题。自1998年房地产商品化改革以来，其价格就出现不断的攀升。房地产价格上涨速度更是在胡温执政期间得到爆发，胡温十年其价格几乎年翻一翻，并推动GDP快速增长。我在文章开头详述了上一个十年GDP的表现。胡温十年，我们看到的是房价上涨，物价上涨和生态环境的恶化，及国民幸福满意度的恶化。很显然，朱镕基所推动的房地产商品化改革是建立在保障性住房制度不完善的基础上的，其先天存在缺陷而导致房地产市场畸形发展。而胡温政府更是一味的追求GDP增长速度，扩大固定资产投资，信贷...

　　中国的房地产拐点到了吗？由于房地产在经济中的地位与作用，这一点的认识、判断以及可能的对应策略，事关中国经济能否稳定发展，中国经济的改革转型能否成功的关键，确实是不可不察。

　　悲观者认为拐点已现，理由很多，旧的有，房价与收入比高达12-13个月，空置率高；新的有，近来库存高位，按照现在的新房销售量，去库存平均要超过12个月，有些地区甚至超过两年，再加上随着反腐的深入，二手市场售房数量会增加，这些因素共同作用，房地产进入拐点了。何况，房市没有只涨不跌的。

　　乐观者反驳说，空置率高、房价收入比高，...

攫取土地和堆积债务的地方政府融资方式，已经无法再实施。

“潮白新城”的居民太明白“住楼”这个词的意思了——将农民赶出他们的土地，逐出他们的家园，让他们住进没有电梯的新住宅。这是一种人为的城镇化。在此过程中，地方政府迫不急待地攫取弥足珍贵的土地。事实上，潮白新城是是由六个村庄转化而来的，现在成了贫民窟：荒凉、闭塞，垃圾满地。在一面水泥墙上，用雪白的大字禁止村民抗议。如，在政府信访办前放花圈和停尸，都会被视为犯罪。

“潮白新城”这个名字本身，即体现了对此小区进行规划的地方政府官...

2014年4月23日 周三

华尔街日报
| 精明的投资者开始抛售中国房地产
| In Chinese Property, Smart Players Are Selling

多年来，精明的投资者一直把房地产市场作为分享中国经济盛宴的一张最稳妥的入场券。但现在一些最知名的投资者已经开始从房地产市场撤资。

去年9月份以来，被视为亚洲首富的香港大亨李嘉诚卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷(Richard Li)则在今年4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。


▲2014年4月初，李嘉诚次子李泽楷以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综...

提要：要办好共有产权房，关键是三条：一是避免道德风险；二是严防权力寻租；三是吸引社会投资。

 2014年3月4日 周二 

 彭博社 

┃ 中国热带岛吸引富有房屋买家逃离雾霾
┃ China Tropical Island Lures Rich Homebuyers Fleeing Smog

38岁的上海家庭主妇Zoe Zhang计划花200万元呼吸一点新鲜空气，“上海的空气质量从来没这么差过，我只想在三亚找个地方让我孩子和父母能在污染最严重的时候飞去三亚”。 

 中国城市雾霾经常性超过世界卫生组织认定的安全水平，这给三亚带来了恩惠。根据地产中介公司中原地产的数据，三亚房价在2011年下跌60%后开始恢复，去年环比上涨48%。中原海口的研究员付泽龙（音）说，“许多大陆的...

(赵晓 陈金保)

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    近期，市场上看空中国楼市甚至传言“崩盘论”的情绪渐浓。楼市再次被看空的导火索有三：一是杭州部分楼盘大幅降价，以致业主开砸售楼处；二是以兴业银行为主的银行业开始对房贷默念“紧箍咒”，房地产股应声下跌；三是房地产大佬也开始悄悄变脸，先是王石警告“要小心了”，接着一向看多中国楼市的任志强也开始提示大家“要注意风险”。

    2014年的楼市走势究竟会如何？真的会如某些“大嘴”所说的那样崩盘吗？笔者的观点是：2014年中国楼市，崩盘不会，但颠簸难免。

    首先，从长期来看，中...

在【人民币再不贬值更待何时】一文中，笔者指出了人民币的汇率问题应该放到中国经济去杠杆化的高度来考虑。中国经济目前处在资产负债表通缩和债务危机的左右夹击之下。从某种程度上来讲，中国的债务膨胀就像一个赌过了头的人民币长仓。通俗的说法就是，中国通过举债做多人民币资产（房地产和煤矿之类的大宗商品企业等等），这是一个典型的庞氏融资的过程，击鼓传花到最后，中国将面临一场壮观的次贷危机，人民币可能会跳水似贬值。

看远一点，整个亚洲都在面临中国的困境。亚洲国家...

（原文发表于【IT经理世界杂志】）

（原文发表于10月28日【联合早报】）  

对于中国百姓而言，看到贪官污吏被明正典刑是一件大快人心的事，北宋丞相包拯千百年来之所以如此被中国百姓膜拜，很大一部分原因在于他的狗头铡，虎头铡和龙头铡执法如山，大快人心。时至今日，新闻联播里贪官落马的画面依然很让百姓受落。然而，从经济学的角度，贪官人头的多少并不能代表肃贪的成就，观者在很多时候往往是空欢喜一场。

根据中国最高人民检察院检察长曹建明的报告，“2008年1月至今年8月,全国检察机关共立案侦查贪污贿赂犯罪案...

上个月的统计局数据显示，八月份全国70大城市中69个城市的房价比上月增长，只有温州出现了下跌。今年房价的增速是2010年以来最快，其中一线城市涨幅领先。 北京、上海、广州和深圳的房价均比去年上涨19%左右。中西部城市的房价增速略慢。比如贵阳的房价只比去年增长5.4%。

然而统计局数据可能还低估了房价的真实增速。以北京为例，统计局数据显示北京二手房价格只比2008年底上涨了20%，而这和实际情况可谓大相径庭。根据搜房旗下中国指数研究院的数据，如今的北京二手房价格比2008年底上涨超过160%（见下图）。目前，北京平均房价已...

　　去年下半年，我就对我的学生们，特别是“金融地产班”的学员提出警示。我说：如果你们还在继续投资房地产业务，那就要抓紧时间了，很可能这是最后的一个“大潮”周期。房地产从“招拍挂”到最后售出，一般是5年一个周期，而我预测2017年前后，房地产业将面临大面积的重组倒闭兼併潮，所谓的“黄金期”将不复存在。现在还有近一个周期的时间，不要等到“击鼓传花”的最后一棒时，砸在你们手里传不出去。

　　原本，我当时要把这一学术观点写文发表，但一些学者和朋友劝我此时发“不妥”，理由是当前经济在继续下滑，仅有房地产等几个...

据中国证券报报道，房产税试点扩大的步伐加快。包括一线城市在内的多个城市已制定上报房产税试点方案。其中，杭州的房产税试点消息早已披露，有望在年内推出，南京、青岛、大连等地也被业内认为有可能纳入试点。

征收房产税到底有什么好处？总结一下各路的观点，大致如下：

       1. 可以有效遏制房地产投机

       2. 可以调节收入分配，减少贫富差距

       3. 为地方政府增加税源，减少地方政府对土地财政的依赖

然而这三点都有颇值得怀疑之处，而且更重要的是目前支持征收房产税的论点似乎都是一叶障目不见森林，忽...

最近屡受打压的地产业终于等来了喘气的机会，新近召开的中共中央政治局会议上各位领导都没有再提打压之事，只要求“促进房地产市场平稳健康发展”，一时间地产股兴奋异常，基本上都涨了3%以上。政府过往的打压政策收效甚微，如今改弦易辙，地产业是否将引来新的春天呢？

屈指算来，中央打压房价迄今已有三年之久，结果都是雷声大雨点小，足见地产业生命力之顽强！限购、限贷、限囤地，各种各样的调控手段轮番上阵，可是房价高昂的头始终没有低下，充其量只能说房价上涨幅度减缓了，但这背后是中央打压之功还是经济增长放缓的副作用却...

（发表于7月26日【联合早报】）

【前言】

在5月17日【捕捉黄金的黑天鹅】一文中，我引用了美国前财政部长劳伦斯.萨默斯的论文【吉布森悖论与金本位】中的论断：“在自由市场里黄金价格和真实利率是往反方向互动的。”意即黄金市场是美联储实施利率管理的重要渠道。黄金是货币性金属，对货币政策有非常重要的辅助作用，既可以检验货币政策有效性，也可以辅助货币政策的实施。

黄金价格与真实利率戚戚相关，央行能够控制名义利率，但却无法有效控制真实利率，因为真实利率除了名义利率之外，还取决于通胀率和Risk Remium。而通胀率和...