房地产融资与资产证券化实务培训第五期

2017年5月27日-28日 北京

主办单位：机械工业出版社华章公司

合办单位：结构化金融微信公众平台

上海博人金融信息服务有限公司

｜导读

2017年以来，美元加息引致中国的货币政策总体收紧，金融监管从严使得房地产行业的传统融资方式受到限制，创新的融资方式包括房地产信托、地产基金、CMBS、REITs、ABS等获得重大发展机遇。

中国的房地产行业仍然处于增长时期，但是发展的地区分化、公司分化、产品分化等结构特征开始体现，结构化金融技术在房地产融资领域大有可为。

如何...

1.朝鲜局势胶着 方向不明

2.中共巡视组长张化为落马

3.国资委：疏解产业到雄安

4.雄安概念股跌 人民币贬

5.一季度中国GDP增6.9%

6.李克强：抓紧建设一流学科

【朝鲜局势胶着 方向不明】

据FT中文网报道，4月17日，美国副总统迈克•彭斯在与韩国代总统黄教安会谈后召开新闻发布会。他警告朝鲜，最好不要考验特朗普政府的决心或美军的实力；朝鲜应放弃核武器，停止导弹试验；美国对朝鲜做决定前会与韩国密切磋商。

彭斯表示，他对来自中国的初步迹象感到“鼓舞”，但他敦促北京方面“运用他们拥有的非凡手段...

十二年一个轮回，六十年一个甲子。

除夕至初五，微信红包收发总量达到460亿个；1.68亿集齐五福的人也终于从支付宝手中领走了2亿元红包。

2005年，十二年前的那个鸡年，没有移动互联网，手机也不能发红包。但当时中国的股市、楼市和互联网巨头们都处在一个大爆发的前夜，很多人即将收获更巨大的红包。十二年间，经历了两次大牛市，腾讯股价上涨超过200倍，深圳房价上涨超过10倍，中国经济体量翻了接近2翻。

上个鸡年开启的财富盛宴，你抓住过吗？

 200倍大红包：上个鸡年首日买腾讯股票 

2005年2月16日，上个鸡年A股的第一个...

两篇文章刷屏朋友圈，昨天是《年薪12万属于高收入人群》，今天是《中产阶级固化可以实现国家进步？》。引发广泛讨论的其实是在资产泡沫面前，即使是拥有体面收入的中产收入阶层，面对社会财富的剧烈分化，也不得不陷入深深的焦虑。

年薪12万就被判定为高收入阶层，加税的意味似乎近在眼前，虽然相关方面辟了谣，但还是让中产们惊出了一身冷汗。10月国庆以来才两个交易周时间，人民币从6.70直接打到6.77，中产们坐看财富缩水，而资产泡沫的赢家们已经在美国移民局那边排起了长队，2016财年（2015年10月—2016年9月）美国政府共签发9...

摘要：这是一场生动的在别人杠杆里，我们的钱正被掠走的游戏。而且，还是被掠到海外

本文为“杠杆游戏”（ID：ZhangYinyin0903）公号原创文章，如需转载请联系我们。另，授权转载时还请在文初注明出处（包括ID）和作者，谢谢

撰文| 张银银

主要一二线城市今年以来的房价暴涨，还历历在目，轻而易举完成了一场财富大转移。最新的数据还证实，房地产腾挪外，大量资本和财富正向海外投资——又一轮财富转移的新动向。

商务部10月18日发布的数据显示，前九个月，我国境内投资者共对全球160个国家和地区的6535家境外企业进...

　　有一种永远振荡上涨的房价，到底谁在加杠杆？这个杠杆可以支撑永远振荡上涨的房价吗？拐点在哪？

　　一．有一种永远振荡上涨的房价，到底谁在加杠杆？

　　在维苏威火山爆发前，庞贝城的罗马贵族们依然在过着奢华享乐，醉生梦死的生活。人的视野是渺小的，他只能看到身边的繁华和歌舞升平，完完全全不知道他们目之所及的标志性山峰正在酝酿无处可逃的绝杀。

　　2015年4月中国楼市进入暴涨通道，其楼价增速开始暴力拉升，至今无论是成交量还是楼价增速本身都把之前的历史记录显著抛在身后。这一轮暴涨是中...

一、 背景

自2014年资产证券化采用备案制后，国内业者对商业物业的资产证券化进行了非常有益的实践和落地。囿于中国法规的诸多限制，国内的实践呈现与国际成熟市场不同的景象。最大的特点是：伴随着产品的有待完善，诸多中国特色的新概念涌现，诸如私募REITs、类REITs、抵押型REITs、准CMBS等等，蔚为壮观，甚至连业内人士都不能清晰辨明其边界。

这种现象一方面显示国内没有成熟REITs和CMBS的困惑，另一方面也有业者为宣传便利的推动。然而，随着市场的扩容和逐步演化，迫切需要对相关概念进行梳理，所谓名不正则言不顺，言不顺则事...

继今年2月在《深圳上海楼价暴涨的惊人真相》一文中成功预测深圳上海房价同比增速在今年8月份左右见顶之后，本文将预测深圳上海房价本身何时见顶。预测不是打哑谜，这里绝不含糊其辞，模棱两可，一语中的，直指核心，为你揭开深圳上海楼市暴涨的终极拐点

一．   诡异的深圳上海楼市 

让我们通过数据近距离的感受热的发烫的深圳上海楼市：

“深圳中原研究院数据显示，8月深圳二手楼盘均价为56788元/平方米，突破3月的最高值，创历史新高。另，上海新房成交均价涨幅攀高，首度突破4万元大关，以每平方米4.2万元的价格再度刷新历史记...

当众多上海人因为一则限购传言排队离婚，上海新房成交创下天量之时，上市房地产公司的负债和银行个人住房贷款金额也创下记录。

A股中报披露已经收官。上市房企半年报数据显示：今年6月底房企总负债比去年底增加超过1.5万亿，负债总额首度突破4万亿大关，负债总额和增幅均超过历史记录。上市银行今年上半年半数以上新增贷款是个人房贷。

房地产企业高负债争抢地王、银行天量资金投向个人住房按揭，房企和个人债务杠杆同步膨胀背后：上海、南京、合肥等房价暴涨的城市，今年的土地拍卖收入创出近年新高，土地财政成为真正的大赢家...

近日，工、农、中、建四大国有银行陆续公布半年报。面包财经翻查财报发现：上半年利润总额超过4800亿，日均利润超过26亿元。

新增贷款数据显示：四大行正紧密拥抱火热的房地产，上半年四大行个人住房贷款余额合计新增1.37万亿，占全部新增贷款总额的55%。与此同时，制造业、批发和零售业的不良贷款率大幅增加，针对相关行业的信贷投放明显收紧。

利润增幅放缓 四大行半年仍赚4800亿 

尽管利润增幅放缓，但上半年四大行净利润合计仍然高达4818.12亿元，与去年基本持平。工行仍然是最赚钱的银行，上半年利润1502亿元，同比增长...

有很多深圳上海的朋友问我，吴老师我们怎么感觉房地产火得不得了，很多朋友炒房地产很短的时间都获取了惊人的暴利。我说如果你们觉得火的不得了，那追就行了，用不着问我。有些时候，别人的财富轮不到你去操心，哪怕你对房地产研究了10年，但人家想像任泽平那样拿着一颗红心往楼市里冲，你又何必要挡着？

一.以人民币计价的上海深圳房地产超级拐点

深圳上海的楼市到底有多火？让我们看下面的数据图： 

上海新建住宅价格同比增速（蓝色），深圳新建住宅价格同比增速（红色），数据来源：WIND资讯

自从2014年...

8月24日高和牵头创新研发的“国内首单交易所CMBS”成功发行，40亿元，发行成本3.3%。很多朋友问我CMBS到底是一个什么鬼？恰好我的博士论文就是写的商业地产资产证券化方向，实际工作也与此紧密相关。

从商业地产未来发展的方向来看，有两个方向值得我们期待：如果是做债，那就是PK谁的发行规模更大，资金成本更低，资金使用效率更高以及更灵活；如果是做股，那就是PK谁的收购价格更低，增值能力更强，以及退出能力更强。今天我们专注于债项工具的讨论。

CMBS如果按照机械的方式翻译就是“商业地产抵押按揭资产证券化”。我倒...

几年前我们就开始探索商业地产资产证券化的创新路径。但创新说起来容易，真正落地时着实不易。我们团队每周有创新读书会；各种创新的案例推演；为了激发新的思路，开会时给大家买各种零食吃；甚至开会时老板坐在角落或者回避，避免影响年轻人的思路，等等。客观的说，到现在也一样，我们没有找到一套成熟的方法论。但在各种烧脑会的锤炼下，最近高和创新的一对双胞胎将正式落地。其一是国内第一单CMBS产品，它更多适用于交易所场景；其二是100万起投的私募REITs产品，它更多适用于互联网社群场景，这款金融产品也是由我来牵头设计的。

近十个月前，我发表文章预测： 

“”我想请大家再看看那篇文章里的一个数据图： 

数据来源：Wind资讯

诸位，这就是流动性枯竭的肖像。中长期而言，人民币资产价格与M2同比增速高度正相关，M2同比增速目前还在探底的过程中，因此，股市楼市乃至债券市场的下行压力不会解除，一切好的迹象都只是反弹，不是反转。股市楼市要向持续的抬起牛头，确立底部，M2同比增速就必须确立底部。在时间点上，（如下图所示）M2同比增速确立底部的时间附近股市楼市就会确立底部。---2015年10月8日原文链接

央行基准利率与M2同比增速的负...

主流投研机构多是从供求层面去分析房地产，原油，黑色系，笔者将通过债务融资的宏观金融经济学视角为大家解析房地产，原油，黑色系集体暴涨背后的真相。这一次集体暴涨远远不是市场以为的全球形势向好，而是金融风暴集聚的朕兆。

 

目前油价的这一波反弹和A股超级疯牛的前半段走势极度相似，其相关系数为0.83，属于极度正相关。根据分形几何的自相似理论，这意味着原油的这一轮行情很可能走A股超级疯牛的趋势。目前原油公司尤其是北美原油公司债务杠杆极高，其原油资产作为融资抵押物和超级股灾中被普遍质押的A股情形类似。这...

房地产繁荣和中国经济软着陆已经成了鱼和熊掌不可兼得了。一个必须加杠杆，一个必须去杠杆。要保房地产，又要去杠杆，就像又要吸毒，又要戒毒一样自欺欺人。

最近一则关于深圳龙岗区官方报告中提出的“服务华为”的消息在朋友圈刷屏。该报告中提到，“1~2月，华为产值占我区规模以上工业总产值的47%以上，并且产值增速将近40%，比全区水平高出将近25个百分点，若剔除华为，我区规模以上工业总产值则下降14.3%。”行文间透露的是政府对于华为外迁的焦虑和担心。近几年深圳的人力成本和租金成本都在明显上涨，特别是去年一...

中华元点评：5月9日发表的人民日报权威人士文章，标志着中国主流决策终于直面严峻现实——经济运行是L型阶段底，不是一两年能过去的，不刺激速度也跌不到哪里去。不能也没必要通过加杠杆推动经济增长。这也是中华元智库一直以来的观点，遗憾的是来的太晚，如果2年前这么性，造成30万亿损失的股灾和遍地爆炸的金融创新地雷就不会发生了，国家和百姓付出的代价会小得多，经济结构调整的痛苦程度也会小的多。当然如果2008年是这个思路，中国那就更不得了了。

对此，我们有两个判断：1、这意味着过去三年多高层“降温进入新常态”与“刺激保...

基本观点：

1.全局性政策目标容易导致无主要支撑的经济状态出现，从而对再次的衰退缺乏抵御能力，经济下行风险仍然较大。

2.不确定性是经济体转型必备的特征，是经济系统自身的正常反应。政策过多消除不确定性，会将资金导向相对稳定的资产，进而引发该资产前所未有的泡沫。货币宽松的环境下，大量流动性追逐相对确定的资产，使得曾经估值合理的资产产生巨大波动，形成市场局部过度繁荣，大部衰退的畸形状态，这些是监管无法触及的。

3.房地产加杠杆去库存，将中短期风险从房地产企业向家庭部门转置成中长期信贷风险，构成长期消费...

2015年中国房地产去库存歼灭战的开局可谓不错，继5月楼价止跌回升后实现了连续8个月同比增速上涨。但在研究万得资讯的70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增速数据（如下面4图所示）后，我发现房地产价格通缩形势自2015年5月至今的这一波改善，主要是有一线城市推动的，其价格同比增速已接近过去5年的峰值；二三线城市复苏乏力，依然处在强劲的价格通缩压力之下。

数据来源：WIND资讯

除此之外，房地产还有一个巨大的风险，那就是购房主力里面投机需求太大。反映投机需求程度的有一个数据，那就...