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陈剑

阎连科、西二旗和瓦尔登湖

陈剑 12月26日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

(这篇文章发表在今天出版的《新世纪》商业专栏,由于篇幅原因,减少了《瓦尔登森林》的案例描述。我会在今后的博客中详细介绍这一案例,希望能对妥善处理好开发商、政府部门、居民之间的冲突起到一些借鉴的作用。)
最近北京有两件和房地产开发相关的事,在网上传得沸沸扬扬。一是作家阎连科因住宅被强拆在网上发出抗议公开信;另一起是海淀区政府要在西二旗建一座餐厨垃圾处理厂,引起当地居民对环境污染的担心,并进而采取对抗措施。
三年前,阎连科在北京西南四环一处幽静的社区买了一座宅院,有意在此写一部中国的《瓦尔登湖》。出版于1854年的《瓦尔登湖》,是美国作家梭罗在瓦尔登湖隐居期间写下的一部散文集,详细记载了其在瓦......
陈剑

政策评论:北京二手房交易新政

陈剑 12月01日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

日前,北京发布放宽普通住宅标准和提高二手房最低计税价两个新政策。分别是北京市住建委、地税局日前联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》。
第一项政策,主要是放宽普通住宅的认定标准为同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下,而区域平均交易价格由全市住房平均交易价格(18000元/平方米)和环线区域和方位的系数决定的,调整系数为:四环内北部1.8、南部1.6,四至五环北部1.5、南部1.3,五至六环北部......
陈剑

让中国人有尊严地租房

陈剑 11月30日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

房价,对许许多多的都市年轻人来说,似乎已经成为生命不能承受之重,而租房,为什么迟迟不能成为大多数人所接受的居住方式呢?
因为在目前的体制下,很难做到有尊严地租房。下面这两段话,集中体现了租房的缺乏尊严。
“曾经有个统计数据,被认为是一种成就,即中国城市的私房比例,比很多发达国家都高。这在我看来,却丝毫不值得炫耀。中国老百姓有着比其他国家的老百姓强烈太多的买房冲动,而支配这冲动的,则往往是深入骨髓的一种恐惧,即对漂的恐惧。没有私房,往往只能租房,而只要租房,你就很可能属于大运会期间,被强行驱赶的所谓“高危人群”中的一员。你的额头就仿佛被刻上一种隐性的耻辱标记,你随时可能被查......
陈剑

房价的底线在哪里?

陈剑 11月29日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

房价的下跌,已经成为不争的事实。房价会跌多少,已然成了下一个热点话题。
据【财新网】报道,万科在上海、北京、深圳、南京等地的多个项目集中进行促销活动,降价幅度达20%-30%。
而一则【北京晨报】的消息则称,北京像素销售的特价楼的拟售均价为22500元/平方米,而现价则为11600元/平方米。记者询问销售人员五折之后是否还有下降空间时,销售员表示:“绝对不可能再低了。现在这栋特价楼是盖在地铁上的房子,且是平层,加上是期房,价格才这么低。”
银监会前主席刘明康在11日的【财新峰会】上曾表示当房价下跌40%时,银行的贷款覆盖率仍能达到110%;而最坏的情况发生,即当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100......
舛友雄大

日本人为何不谈房子?

舛友雄大 11月21日

财新研究员

多谈房子的中国人,不谈房子的日本人
我发现,中国的年轻人多谈房子,不过日本的年轻人基本上不在乎房子。为什么?
一个住在东京的朋友最近告诉我,她的房租占薪水的八分之一,因为她所属的婴儿用品公司向她发放租房补贴。另外,我姐姐目前住在九州,她说,全家包括丈夫及孩子在内的生活,从来没有感到房租是个问题。
我却在北京,一度过过所谓的“蜗居”生活,常常辛苦寻找便宜又合适的房子。一位从事房地产行业的员工告诉我,北京一套三室一厅房子,24个人住在里面。由此看来,日本与中国之间的差距明明白白。
面对让民众不堪重负的住房问题,中国政府决定在将来5年的时间里提供3600万套保障房。对此,《新世纪》......
陈剑

转载:倒闭几家房产开发商又如何?

陈剑 11月10日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

以下是转载我的朋友郭杰群博士的一篇博客。下面是博客原文网址,欢迎大家去给他留言。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_872b51d20100ux18.html
房产走向在国内是个热门话题。上周在国内总听到拐点是否来临的问题。还有人引入微分的二级导数来解释拐点。有必要这么复杂吗?
在博文中(如,从中国楼市的引伸、中国楼价走向如何?),我多次强调中国房价的下跌并不完全是市场经济运行的结果,政府在其中起着决定作用。几个月前,大家还嘲笑政府对不断上升的楼价捉襟见肘、毫无办法,政府的几次决心如同放空气。而地产商也是牛气冲天,说什么充分的现金和资金链让他们即便不卖楼也能活两,三年。2008年金融危机,房产开发商本来要倒下一......
陈剑

楼市正在发生什么?

陈剑 11月06日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

以下是最近接受第一财经日报采访的报道。
美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授陈剑:
地产泡沫破灭并不可怕,就怕毫无准备
艾经纬
今年8月以来,房价下跌开始蔓延。大洋彼岸的美国联邦房贷公司(房地美)的风险及建模总监陈剑从9月末开始,分别从中国、政府角色、开发商以及投资者等四个角度,撰写了如何应对房市崩盘的四篇系列文章。
在此之前,他还对中美房价做了系统比较,认为中国房价已经全面超过美国房价。
陈剑还是美国约翰霍普金斯大学金融学及房地产学兼职教授,世界华人不动产学会理事会理事。近日,他接受了第一财经日报《财商》的专访。他认为,中国房市的拐点已经到来,房地产泡沫开始破灭......
陈剑

投资者的选择:如何应对房市崩盘之四

陈剑 10月25日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

应一位朋友要求,今天抽空写完了“应对房市崩盘”系列的最后一篇,送给广大的房产投资者。由于房地产具有同为消费品和投资品的特殊属性,所以几乎所有的购房者都可以称为房产投资者,但是本文面对的是狭义的投资者,即其买房目的为获取未来升值或租金收入,不包括自住屋或是学区房。面对可能的楼市价格跳水,投资者应该如何选择?
还是从几则新闻开始吧。
【深圳小产权房现抛售潮 中小开发商资金链紧绷】深圳多个小产权房开发商近期集体低价抛售,这使得均价只有周边成熟商品房五分之一的小产权房成交量猛增,而受到开发商抛盘现象的影响,一套小产权房已降价约2万至3万元,一套地段较差的一室一厅甚至只需7万元。
【沪......
易鹏

严厉的房地产调控还会继续

易鹏 10月24日

国家发改委城市和小城镇中心研究员

18日,国家统计局公布了三季度的经济数据,最引人注意的无疑是我国的GDP在三季度只增长了9.1%,延续了今年以来GDP增速持续下降的趋势。出现这种结果的主要原因,一方面在于政府围绕控制通货膨胀,消除4万亿经济刺激政策的负面效果所采取的主动之举。另一方面,在于国际经济形势并不明朗,受主权债务危机的冲击,欧美主要经济体经济走势趋弱,消费者的消费信心下降,从而影响到国际和国内的需求,推动了经济增速下滑。
目前看来,随着这种经济发展惯性的驱使,四季度中国经济增长可能会进入8区间,尽管还是在年初设立的8%以上的增长,尽管决策层一直强调不再以追求速度为第一目标,但是在中国这个已经习惯10%以上增速的国家,一旦经济增速跌破......
陈剑

开发商何去何从:如何应对房市崩盘之三

陈剑 10月11日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

首先,点一首《2011年的第一场雪》送给开发商们:
2011年的第一场雪,
比以往时候来的更早一些.
开发商们跑路的身影,
卷走了最后一片飘落的黄叶。
2011年的第一场雪,
又勾起了2008年救市的情结。
房价象一只飞来飞去的蝴蝶,
在宏观调控的季节里摇曳。
忘不了楼市疯涨的感觉,
比藏在心中那份火热更暖一些.
忘记了窗外北风的凛冽,
想再一次把过去和未来重叠。
是你的地价粘住我的一切,
是你的放纵让我再次热烈。
是你的紧缩信贷带来冰雪,
是你的限购严厉改变季节。
好了,歌听完了,回归主题:楼市一旦崩盘,开发商们何去何从?
最近看到下面两则新闻,......
陈剑

政府的角色:如何应对房市崩盘之二

陈剑 10月05日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

善治者治皮毛,其次治肌肤,其次治筋脉,其次治六腑,其次治五脏。
夫病已成而后药之,乱已成而后治之,譬犹渴而穿井,斗而铸锥,不亦晚乎!
-《黄帝内经》
在此声明,这一系列博客的目的不是为了预测中国房地产是否会出现崩盘,尽管预测房地产泡沫的破灭,最近已经成为了一个时髦的话题。在《中美房价比较》和《中美房价比较(二)》中,我已经清楚给出了中国房地产泡沫化的几个指标。至于那些谈论中国和美国土地制度不同,所以不能用美国标准来衡量中国房地产泡沫的朋友,可以参考一下与中国土地制度几乎完全一致的香港的房地产泡沫破灭的惨烈:从1997到2003年,房价下跌了70%。
对于中国政府,这个最为庞大的风险管理者来......
陈剑

中美房价比较(二)

陈剑 09月18日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

今年4月份回国的时候,参加了全球华人不动产协会的不少分会议,感觉房价和地价的关系是现在争议性非常大的一个问题。到底是土地价格过高,导致房价过高;还是房价过高,拉高了土地价格?这个问题也许就像到底是先有鸡蛋,还是先有鸡一样无法找到一个确定的答案。但是,就现有的房价分析土地价格在其中所占的比例(也是房地产泡沫的指标之一),我们还是可以做到的。
下表给出的是中国的房屋建筑成本,是我从网上的一位朋友的博客上得到的,如果不尽准确的话,请大家提供更加可靠的数据。
低端
中位数
高端
普通高层的建筑成本(每平方米)
¥1,850.00 ......
陈剑

转载:外国人能够挽救美国房地产?

陈剑 08月20日

点石金融服务集团管理合伙人,北京大学国发院-纽约福坦莫大学联合金融管理博士项目兼职教授

这里是原文链接:
http://www.popyard.com/cgi-mod/newspage.cgi?num=840975&r=0&v=0&j=0
这里是原文转载:
Fortune刊登的文章说,来自加拿大,中国,墨西哥和世界其它国家的人纷纷到美国购买房地产,特别是加州和佛罗里达,外国人能够挽救美国的房地产市场么?
自从美国房地产泡沫爆炸以来,房价一路下跌,法拍屋有增无减,很多人开始怀疑所谓的拥有房屋“美国梦”。连政府都开始认为对美国人来讲租屋可能比买房更划算。不过,就在美国人对拥有房屋产生怀疑的时候,外国人趁便宜进入了美国市场,开始实现他们的美国梦。专家说外国人来美买房在一些城市起到了稳定房价的作用,比如加州和佛罗里达州。<......
石磊

房产还有投资价值么?

石磊 05月15日

吸引子咨询董事长

众多城市推出的限购令已有两个月,大部分城市住宅成交显著回落,根据中国指数研究院的统计,北京、上海商品住宅成交面积4月较3月下跌超过10%,深圳住宅成交面积环比下跌超过30%,从北京商品住宅成交面积来看,2011年1至4月比去年同期大幅下跌了38%。尽管成交量显著回落,但房价却依然坚挺在高位。很多“房主”朋友常常问我:政府这么大力度的调控下,是不是现在该把投资的房子卖了;而另一些没有搭上上一轮地产热潮的朋友还在焦虑:是不是趁政策暂时抑制了需求应该现在出手投资房产。
当成交量下跌时,市场就陷入了焦虑状态,需要选择方向突破,这一点在楼市和股市上都是适用的,现在的住宅市场就处在焦虑期。任何的投资都是基于预期......
陈志刚

凡客体的房地产短信为那般?

陈志刚 05月13日

中国移动集团公司研究院研究员

随着房地产调控政策加深,以短信和车站旁边小广告为主要行使的楼盘广告逐渐有点风起云涌的趋势。而房地产短信和彩信广告则成了笔者最近一段时间主要的非主观意愿信息。
前几天收到的一则凡客体房地产短信引起了笔者的兴趣,同时具有电信业务应用特征和互联网信息传播的潮流性特征:“ 爱4号线首站,不爱堵车抢座。爱在40万平综合体逛街,更爱60-150平阳光薄板。我不是神马浮云,我是央企保利大兴项目40018*****转6” (为避免广告嫌疑,隐去几个数字)。
令我兴奋的是4001号段是我的东家中国移动推出的,而相比之前房地产商们的广告短信所留的电话,这次留的移动400的号,不再是销售的个人电话,是他们的营销管理的一大进步......
王烁

群魔乱舞之一

王烁 03月10日

财新主编

据说这是广东今年最牛的楼盘。
原链接在此:http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/140961.shtml
   经眼的房地产广告一般集恶俗、自恋之大成,像上面这样有惊天创意的都不多。以前北京东三环长虹桥南路东的高楼上,曾挂过一个地产广告,项目起名朱雀门,英文名称为Chairman。仅以起名论,朱雀门在我见过的地产户外广告中为第一,因为遍地是草鸡,所以算凤凰。
广告时间
胡舒立

【财经观察】规范房地产市场“看得见的手”

胡舒立 03月02日

财新传媒总编辑,中山大学教授。

房地产市场下滑及其连锁反应,成为近期中国经济局势的重要看点。在宏观经济持续下行的压力加剧之时,政府究竟应当做些什么?是否应对房地产业的周期性调整施加政策干预?时至今日,在政府和市场间,中央与地方政府间,乃至地方政府之间,不仅分歧仍未消弭,反有加剧之势。
政府层面存有分歧,主要在于中央政府和地方政府对房地产市场有不同的利益关系和政策目标。中央政府关注房地产周期性调整可能带来的金融风险,担心相关产业链生产的萎缩对宏观经济的负面影响;而地方政府的忧虑则集中于地价跌落、房地产投资下滑和相关税收损失。市场中的分歧源于房地产企业与消费者的博弈,一方面,一些房地产企业继续对“政府拯救楼市”心存侥幸,对主......

精彩评论

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吴春波H-R “乡田同井,出入相望,守望互助,疾病相持”,已成追忆。

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孙越 史上有很多传奇,更有很多英雄,他们的死彰显生命的价值。

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郭杰群 在美国,地产开发商将出售资产所得在一定期限内进行类似房产的再投资可以享受一定的免税条款。这在我国当前还不具备,因此在一定程度上制约了地产商的能动性。

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Lypsey3543 “据个人了解,中国一线城市住宅投资收益率不会高于3,美国可以达到6。”作者这里说的应是租金收益率。首先,因(特大)人口增长加速,在新兴市场投资房产,主要看资本利得,动态租金收益要会延后实现,静态比较同期没有太大意义。其次,物业年均持有成本,纽约和中国一线城市不可比。第三,纽约和曼哈顿是两个概念。离开曼岛,租金中位数值完全是不是一个档次。而中国一线城市的租金上涨范围更大。因为仍处于成长期。总体而言,虽然在中美两国都投资的是房产,但从收益分布特征和波动率来说,完全可以看作是差别极大的两类资产。就如同高等级债券和蓝筹股票,横比收益没有意义,因为后者大幅超越。归根结底更可能是风险偏好异质性(含Demographic factors)和经济周期所处阶段决定了投资者更偏爱哪一类。

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