财新传媒
面包财经

铁岭新城两年没卖出一块地 小城市土地财政难以为继?

面包财经 02月14日

见微知著,把财报剖开给你看。

卖地收入曾是三四线城市财政重要的收入来源,但如今不少的三四线城市,却面临着地卖不出去的尴尬境地。
铁岭新城就是一个样本。由于连续两年出现亏损,铁岭新城公司债面临暂停上市交易的风险。手握大面积土地资源的铁岭新城,已连续两年无土地成交记录。更值得关注的是,其所在的辽宁省房地产开发投资已同比暴跌超四成,就连沈阳这样的省会城市房价也出现大跌——哪怕是在去年一线城市的暴涨声中。
地主日子也不好过:铁岭新城全年未卖出一块地 
铁岭新城的实际控制人为铁岭市财政局,其主营业务为向房地产行业提供土地资源,对铁岭新城区22平方公里的土地有着独家开发运营的权利。但不幸的是,铁岭新城已连续两年......
王才亮

中国土地制度改革绕不过的问题:多元化所有

王才亮 12月11日

北京才良律师事务所主任

全面深化改革已经是大势所趋,其内容包括社会基础制度的改革,其中土地所有权是人们关心的问题之一。然而纵观改革开放30多年历程,土地制度改革方面始终存在着禁区、误区、盲区。
一、 禁区
1982年修改宪法,将中国的土地公有制度以宪法规定下来。此后,有关土地制度的改革讨论一涉及到私有便被禁止。然而,说与不说,问题都在那里。
现在的土地制度按照《宪法》规定是一律公有,其中城市归国家所有,农村归集体所有。当初规定这两种公有形式已经过去了32年,中国的客观情况发生了很大的变化,这个规定已经不能应对中国当前土地的实际情况。
30多年来,生产资料公有的一统天下早已不存在,保护个人私有财产包括私有生产......
宋光辉
作者:宋光辉(微信号:qqsong)
欢迎添加作者宋光辉微信号,与作者进行学术交流和业务合作探讨。
几千年的农耕文化,已经将“重土安迁”的观念和对土地的迷恋深深烙印在国民的心中。
我出生的村庄,三面环水,一面靠山,是以村以洲名,以宋为姓。据闻,先时朱元璋与陈友谅争霸天下,湘东赣西地区处于陈友谅的后方根据之地。朱元璋得胜之后,迁怒于此地居民曾依附友谅,故大屠三月,杀尽此地土著。先祖们于元末明初之时,于赣南迁入。村人惊恐于前事之师,乃龟缩于尺寸之地,凡六百年,几无男儿出离此村。此片土地,既是村民生活之来源,也是避乱之根据。
然而,覆巢之下,岂有完卵。祖父在山上成功的躲藏了数年之......
宋光辉

宋光辉金融小品12|试看地方政府如何玩转土地的证券化

宋光辉 10月22日

资产证券化与货币金融学专家。

作者:宋光辉(微信号:qqsong) 
欢迎添加作者微信号,共同交流学术和探讨业务合作。
之前的一些文章对于资产证券化做了一些基础知识的介绍。此篇文章里,我将简单介绍地方政府的土地证券化的运作。据个人主观臆断,土地的证券化既是中国近十几年经济得以高速发展的动力,又是中国经济当前困境的根源。可谓成也萧何,败也萧何。而且,中国的土地证券化与美国的房产证券化(即次级房贷证券化),几乎在同一时期发生,互为镜像。其中缘由颇值得深究。
前面的小品文提到,资产证券化实际上就是使得原本没有流动性的资产能够流动起来。一方面流动性带来价值,另一方面,流动也使得固化的资源得以挣脱原来的旧体系,实现更高的价......
丁锋
1990年国家为推动土地配置由计划转向市场,确立土地有偿使用制度,出台了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。不过,这个制度的设计之初就隐藏着一个缺陷。 
1992年进入国家土地管理局、从体制内走出来的土地问题专家黄小虎说,“当时条例出来后就有学者提出来,这样一搞,政府又管地又卖地,又是裁判员又是运动员,这是有问题的。”于是,他把这些意见告诉了当时的国土局局长,但得到的答复是,“有道理,但我们现在做不到把这两个分开,因为国有土地有偿使用的推动,实际上阻力重重。”
现在回头来看,在当时的历史条件下,恐怕真的很难做出别的选择。有切身体会的黄小虎说,土地的有......
华蝶清鉴

地权的逻辑(下)

华蝶清鉴 05月05日

二手的科学家

(续前)
l  土地试点的问题
中国的农村土地不能简单从一个试点推而广之。经济作物种植,城市征地获利,都不可能。
18亿亩(一说,根据第二次土地全国土地调查已经超过19亿亩)的农村土地分布在巨大的国土面积上,自然条件和周边的社会经济条件都存在差异和不均衡。而在东部人口稠密地区,人均不过一亩三分地的国情是一个不可置之不顾的事实。
其一,重庆地票制度。所谓土地增减挂钩,这是国土系统本来就有的政策,也一直在应用于用地指标的调整,复垦土地换取建设指标都是既有政策,地票的出现不能超越土地招拍挂的红线,也不是一级开发。其实际意义微乎其微。而且这种交易,根本无法保证想要参与开发建设的投资人在挂......
华蝶清鉴

地权的逻辑(中)

华蝶清鉴 04月30日

二手的科学家

(续前)
以下记述本书的几个主题:
l  土地问题是什么问题?
土地问题,尤其农村土地问题,在很多话语环境中被等同于大城市近郊区的农村土地,被等同于一旦被征用为国有建设用地就大幅升值的土地,于是这就被引申出了级差地租的归属权(而且是个巨大的权利,从2000元/亩到100万元/亩的极大差异!)问题,进而变成了一个土地归属所有的问题,甚至引申为一个整体基础合法性的问题。这个常见的逻辑中,土地问题无疑成为了政治问题。
然而这一系列推演,仅仅符合了不到全国农村土地1%的大城市郊区土地,而存在城市化可能获利的这些农民也本来就是农民种的强势群体——因为近邻大城市带来的信息、交易、基础设施等......
华蝶清鉴

地权的逻辑(上)

华蝶清鉴 04月27日

二手的科学家

贺老师似乎是一位愿意与很多“主流”“知名”学者严肃讨论问题的人,本书中收录一些文章中颇有这等痕迹,但想来也是有道理的。与丁丁老师那种完全理念思考的康德式思维相比,本书代表的是另外一种方向,以最基础的人类学式的调研为基础的研究。读此书我也经常会再度思考人类学和哲学的关系。起源于民族调查的人类学,有着调研的方法论——诚然,方法论而不是研究对象是一个学科赖以存在的根本,地理学、社会学先后退出前沿也正在于此——而哲学在最高的逻辑上联系各种问题的解决法则,这两者的契合似乎就是最完美的一个人文社会科学学术系统。但一切并无如此的简单。一定意义上来说,诸位大师都曾经做过......
胡舒立
尽快允许农村集体建设用地入市,盘活存量土地,为中国城镇化进程开拓宽阔空间
新一轮土地制度改革势在必行,却争议不断。
日前,国土资源部部长姜大明表示,“除生活用地外,原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”此番表述引起轩然大波。
其实,姜大明讲话自有依据,符合三中全会决议有关精神。不久前召开的中央城镇化工作会议也提出:“城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区,要以盘活存量为主,不能再无节制扩大建设用地,不是每个城镇都要长成巨人。” 姜大明表述时以500万人口划线,扩大了限制范围,招致误解或非难,在情理之中。但其盘活土地存量的讲话要旨,无疑切中了新一轮土地......
华蝶清鉴

江南市场史(3)

华蝶清鉴 10月19日

二手的科学家

(续前) 
5、  文化娱乐业
南宋临安的文化娱乐市场异常发达,形成了不同类型的形态:走街串巷的“路岐人”、沿街卖艺;定期的节日庙会、社会,有艺人“赶趁”;茶肆、酒楼、妓院的固定文化演出常市,著名的“一窟鬼茶坊”、“朱骷髅茶坊”;专业化的演出娱乐场所,瓦舍勾栏,有围墙、收门票入场观看,临安盛时城内就有5个瓦市,城外多达17个、最多达23个,城内最大的北市瓦舍内有13座勾栏,有名艺人长期演出。
内容方面,娱乐活动除了说书、音乐之外,还有:相扑擂台,设奖竞技,还有女子相扑作为开场表演吸引观众,护国寺南高台露台相扑是奖金最高的盛会;钱塘江弄潮儿,富民出......
满燕云

房产税扩容,该如何科学调控

满燕云 05月13日

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任

房产税扩容,该如何科学调控
2013-02-22                 中国科技报                   姜晨怡
http://www.stdaily.com/stdaily/content/2013-02/22/content_574512.htm
房地产市场又传新消息:20日召开的国务院常务会议指出,我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。
在会议确定落实的政策措施中,房产税成为人们......
傅格礼

推山造城

傅格礼 12月28日

曼达林基金创始合伙人

对于中国,土地,犹如水源,越来越稀有。中国的耕地仅占11%,来自乡村的农民工——一个规模甚为宏大的现象——已经使城市周边的土地愈加稀有和珍贵。有史以来第一次中国成为一个都市国家,其中一半弱的人口仍居住在农村。如今,一个古老的农业社会彻底转型,但重要的经济问题犹存,这与农业和建筑业相关。后者已经通过“抢地”解决,即长期租赁大片人口稀疏的外国土地,但仍需要采取更根本的解决办法。由于缺乏综合指导,北京批准了一些看起来稀奇古怪的项目,但显示了局势的紧迫性。8月份,领导层批准将兰州郊区的700座山峰夷为平地的宏伟计划。目标是建造一座新城,缓解已容纳3,600万人的城市的压力。这是首个建......
党国英

农村土地流转政策亟需研究制定

党国英 10月31日

中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任

农村土地流转作为土地权利的再配置过程,已经并将继续对中国社会经济发展发生重大影响。中国农业发展不能走日本的路,中国农产品不能成为奢侈品。这就要求中国农业必须通过现代化不断降低成本,一方面使中国农产品敢于参与世界市场的竞争,另一方面也使中国人餐桌上的食品丰富而廉价,提高中国人的福利水平。降低农产品的关键措施之一,是提高农户的土地规模经营水平,为此要促进农村土地流转。
农村土地流转主要是指农村集体土地承包人将其土地使用权通过租赁、转让、并入合作组织以及作价投资于法人企业等方式,使土地使用权属发生变化的行为。
近年来,我国农村土地流转规模正在稳步扩大。据有关方面披露,目前农村耕地总体流转率......
周其仁

周其仁:土地急就章的得与失

周其仁 09月20日

北京大学国家发展研究院教授

目前通行的城市土地制度,起源于上世纪80年代中国开放。真正一部急就章:从法律严禁土地转让、租赁和买卖,到形成可以拍卖土地使用权的市场体制,在国家行政和立法层面,前后总共用了还不到一年时间。如此剑及履及的紧迫性改革,于今不可想象:不要说一年完成改革的七部曲,就是七年完成一部曲,也不容易。
当然地方和底层的改革,酝酿的时间要长一些。以深圳为例,那里城市国有土地的有偿使用,早在1981年就开始了。再早一点,还有拿土地做“补偿贸易”的记载。那是自1956年以后,国有土地“无偿、无限期、无转让”体制的实质转向。有偿利用也是外资逼出来的,最早是1979年的《外资法》,规定使用场地可以收费。这是初......
周其仁

周其仁:非公经济落地源于土地转让的艰难起步

周其仁 09月03日

北京大学国家发展研究院教授

本专栏上周的发现是,所谓“土地城市化快于人口城市化”,其实是土地划入城市的权利,大大强过了人口进城的权利。本周我们继续探讨,把大片土地很容易划入城市的权利,究竟是怎样逐步发展起来的。
让我们先确认,大批土地被划入城市,是改革开放之后才出现的现象。1978年之前,我国城市人口增长不多,城市总数变化不大,因此城市面积也就没有很大的扩张。像我出生的上海,从小到大,市界似乎从来就没有变化过。1966年“大串联”到过的北京,虽然已经开挖地铁,但“城里”无非就是从东单到西单,“出了城”还是非常农村的地方——学院路一带甚至有带“粪兜兜”的马车出行。那时......
王小鲁

关于土地收益分配制度改革的思考

王小鲁 09月01日

中国改革研究基金会国民经济研究所副所长

关于土地收益分配制度改革的思考
过去二三十年间,中国的财富大量涌现,土地收益、资本收益、自然资源收益迅速增长。这在很大程度上应归因于这些生产要素的资本化过程,即随着某些生产要素进入市场,随着经济发展和市场深化达到一定程度,原来无价值或者很廉价的生产要素,在市场上获得了前所未有的价值,或者说,其潜在价值在市场上得到了体现。
随着城市化的进展,土地溢值已经成为政府收入的一个重要组成部分。2011年各级地方政府土地出让年收入已经达到3.3万亿元的规模,相当于地方政府本级财政收入的63%(未包括在本级收入内),成为地方政府在常规预算收入以外的一大财源。房地产业估算利润也有1万多亿元,其中主要部分实际上也......
满燕云

澳大利亚土地相关税费经验【北大林肯“土地税费金”国际研讨会】 …

满燕云 04月05日

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任

Steve Bourassa 美国路易斯维尔大学城市与公共事务学院教授
(编者按:2010年9月17、18日,由北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心和国家政府相关部门联合举办的“中国土地税费金改革国际研讨会”在北京大学守仁国际会议中心顺利举行。国内外学者、官员围绕土地税费金的国际经验和地方实践开展了深入的研讨,此处节选摘录部分研讨内容)
澳大利亚使用了各种不同的土地税费征收方案。其中一个原因是,国家在上个世纪之初成立的时候,当时有一个美国经济学家亨利.乔治先生(写了一本全球非常流行的书叫《进步与贫穷》1879年发表)。乔治1890年在澳大利亚进行3个月的演讲,对澳大利亚带来很大的影响。亨利乔治提出一......
满燕云

中国土地出让金制度的效率与改进【北大林肯“土地税费金”国际研讨会】 …

满燕云 04月05日

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任

(编者按:2010年9月17、18日,由北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心和国家政府相关部门联合举办的“中国土地税费金改革国际研讨会”在北京大学守仁国际会议中心顺利举行。国内外学者、官员围绕土地税费金的国际经验和地方实践开展了深入的研讨,此处节选摘录部分研讨内容。该文已经作者本人审阅。)
中国土地出让金制度的效率与改进
吴次芳 浙江大学东南土地管理学院院长
现行土地出让金制度总体上是有效率的,在制度层面上没有明显缺陷。应该不是改革的问题,而只是改进或修正的问题。土地出让金与土地税是不能混在一起做的。从经济学角度看,以地生财没错,寅吃牟粮也没错,问题是最后怎样用,用到哪......
满燕云

东西地区土地出让情况差异明显【北大林肯研究简报分享】

满燕云 04月05日

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任

北大—林肯研究简报第一期部分文章分享,图表等详细内容请至北大-林肯研究中心官方网站免费下载全文:http://www.plc.pku.edu.cn/publications_ch.aspx
此处为简报论文《中国地方土地财政概况》内容部分精摘。
【编者按】
1994年分税制改革后,土地出让金作为中国地方政府预算外财政收入的一个主要来源,对于地方政府的经济发展起到了重要作用。本文重点关注我国地方土地财政现状,利用详实的数据,对地方财政与土地出让金之间的关系进行了完整的梳理。 
中国地方土地财政概况(二)    
作者:满燕云
(北大-林肯研究中心主任;北京大学城市与环境学院经济学教授;美国林肯土地政策研......
满燕云

土地和许可证的取得:转型国家经济发展的障碍【北大林肯讲座】 … …

满燕云 11月03日

北京大学-林肯研究院城市发展与土地政策研究中心主任

北大—林肯讲座分享,详细内容请至北大-林肯研究中心官方网站免费下载:http://www.plc.pku.edu.cn/
土地和许可证的取得: 转型国家经济发展的障碍【林肯讲座】
【编者】 转型国家经济发展面临诸多问题,土地许可获得的难易是否是其中的重要影响因素?
10月14日15时,应北大-林肯中心之邀,美国内布拉斯加-林肯大学安德森教授(John Anderson)在北京大学二教319教室做了题为“Access to Land and Building Permits: Obstacles to Economic Development in Transition Countries”的专题报告,立足于最新的翔实数据,从欧洲和中亚经济发展开始,深入讨论了土地利用和建设许可对转型国家经济发展的作用。

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原文:2017年美国房地产市场展望——美国市场、中国视角

王争春 价格和土地供给的问题,我们慢慢谈。市场有垄断市场、寡头市场和竞争市场,定价规则自然有差异。

原文:面对房价,教科书自焚吗?经济规律笑了

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