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张明

中国房地产市场短期风险正在加剧

张明 07月21日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

2016年7月6日,由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”在京举行,发布由中国社会科学院《中国住房发展报告》课题组完成的“中国住房2016中期报告”。同时邀请中国社会科学院属7院所的专家团队携手会诊当前房地产问题,共同把脉下半年的发展走势。
会议由社科院财经战略研究院副院长夏杰长主持,社科院学部委员、财经战略研究院院长高培勇致辞。财经战略研究院院长助理、《中国住房发展报告》主编倪鹏飞研究员对“中国住房2016中期报告”的研究成果做了重点介绍。
在研讨环节,经济所副所长张平,世经政......
李慧忠

绝望的100万与买房本时代的渐行渐远

李慧忠 07月21日

高和资本高级副总裁

最近有好几位关系近的朋友问我,“目前我手里有100万的闲钱想投资,应该投资什么呢?”我想来想去,这个问题还真让我犯难了。作为一位仅有100万的投资者,设身处地的换位思考,我会有以下顾虑。
过去几年房地产信托大行其道时,而且也处于刚性兑付的时代,闭着眼睛买信托就可以了,每年有10%左右的年化收益,其实是非常舒服的。但现在不行了。其一、信托刚性兑付时代已经结束,很多信托出现了兑付风险,尤其是那些投资在三四线城市的房地产项目;其二、收益率下滑的太明显,此前房地产信托的平均收益率为10-12%,现在的收益率只有7-8%左右,基本上仅能与通胀跑平;其三、即便是这么低的收益率,品牌信托公司的产品也很难买到,因为......
高善文

守正待时(之一)

高善文 07月09日

安信证券首席经济学家,国务院发展研究中心金融研究所综合研究室副主任

内容提要
本文首先研究了房地产市场。
考虑到反腐败对政府行为的影响,我们将中国的二线城市分为两组,一组是重要官员牵涉腐败指控而落马的城市,对比组为没有出现这类冲击的城市。总体而言,数据显示2014年初以来前组城市的房价涨幅相对在显著加快。数据分析表明,由于反腐冲击,这导致前组城市的房地产新开工及土地供应受到了更强烈的抑制,客观上加速了房地产市场的存货去化过程,从而导致后期更快的房价上涨。进一步的数据分析指出,这两组城市的差别与收入增长和人口流入的差异没有关联。
对小学生及适龄入学儿童的数据分析显示,过去八年以来,中国的年轻人口主要涌向大中城市。由于人口结构的原因,最近两年这一趋势似乎进......
康宁1984

房价和汇率 总有一个要下跌

康宁1984 07月08日

银行职员,虎嗅网作者

在人民币汇率连续下跌之后,人民银行官网上发布了一篇分析,题目是《6月份人民币汇率指数小幅贬值》。这篇文章中的一句话被媒体专门摘了出来,这就是大家这两天看到的标题党新闻:央行说人民币名义有效汇率存在一定贬值要求。
把原文中这句话的完整前后语摘出来是这样的:人民币汇率指数贬值也受我国物价水平略有走高的影响,当前我国通胀水平总体高于美国,人民币实际有效汇率面临升值压力。为保持人民币实际有效汇率相对稳定,人民币名义有效汇率则存在一定贬值要求。
这段话我的理解是:如果没有通货膨胀,人民币就可以不贬值,但是现在人民币通货膨胀比美元高,又不能选择压低通货膨胀,所以只能选择人民币贬值。
通货膨......
上善若水

善解读| 高善文博士说了啥?上篇:房地产问题

上善若水 07月06日

从事对冲基金(私募基金)工作

如果经济研究是高考题,高善文博士就是把每科考卷最后几题挑出来做了。他在演讲中选取当下经济基本面和金融市场研究中,矛盾最集中,也是大家最困惑的三个问题来讨论,房地产,过剩产能,影子银行。
演讲主要篇幅放在地产和过剩产能问题上,指出目前经济困难是结构性问题和周期性问题叠加在一起——就像脆弱的轮船航行在风暴频发的季节。那么认识问题的关键,就是拆分结构问题,看到这个结构是在恶化还是在解决,以此判断长期的走势。周期因素大家更关注,因为他可能决定这几个月和几个季度的经济数据、市场走势。还有大家担心,天气会有多差?会不会让我们修整中的大船去经历完美风暴。
我们第一篇来解读高博提到的房地产问......
林采宜

农村土改是房地产去库存的一个大招

林采宜 06月15日

国泰君安证券首席经济学家

经历了2010-2014年连续5年的高速增长之后,中国的房地产存量出现了几何级数的增长,其速度永远超过了人口、尤其是城镇婚育年龄人口的增长。2015年末,住宅待售面积达到4.5亿平米,房地产商已购土地开工了的住宅施工面积达到51.2亿平米,分别相当于2015年销售面积的40%和4.6倍。库存压力逐渐增大,不仅影响房地产企业的现金流,同时影响商业银行的坏账率、钢铁、水泥化工等上游企业的投资动力。
目前,商品房严重过剩成为高速增长留给中国宏观经济的一个巨大肿瘤,瘀堵了金融和实体的良性循环,因此,“房地产去库存”成为纾解整体经济风险的关键抓手。
从需求端看,目前出于居住目的购房需求潜力主要来自与城市低收入群体,尤......
江瀚

房价只涨不降的供给侧解释

江瀚 06月07日

财经专栏作家,经济评论员,观察员

不知何时开始,房价已经成为中国人会呼吸的痛?不断高企的房地产价格,让除了少数中国家庭的资产加了杠杆以外,大部分中国人尤其是中国青年人在默默的忍受着高房价带来的煎熬,特别是今年以来,房地产价格如同坐火箭一般攀升,让广大的城市工薪阶层都开始忍受着房价的压力。没买房的愁买不起房,在租房的恨房租上涨,为什么房价只涨不降?这已成为了大多数中国人困惑的问题。
房价上涨的供给侧根源:土地
笔者曾经在《理财》杂志专栏上发表过一篇高于一线房价的文章,《高烧难退的一线房价“魔咒”?》,该文从需求侧的资金磁吸效应、货币供应量、政策预期等等需求侧视角解释过为什么一线城市房地产高烧不降,今天笔者再从供给......
吴晓波

房价背后的操盘手

吴晓波 05月23日

财经作家,“蓝狮子”财经图书出版人

房价的涨跌不是道德问题,而是一场预期游戏和周期游戏。我们每一个人,其实都是房价背后的操盘手。
文/吴晓波(微信公众号:吴晓波频道)
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在全国省会级城市里,重庆经济正在成为一个“神话”,它的各项增长指数居于第一,然而房价却一直比较稳健,在过去的五年里,只涨了12%。究其原因,是因为那里有一个神一样的操盘手。
从2008年开始,重庆市政府试行一种叫做地票制的改革,就是将闲置的各类农村集体建设用地进行复垦,变成符合栽种农作物要求的耕地,然后腾出建设用地指标,由国土房管部门发给等量面积建设用地指标凭证。在八年间,重庆地票交易17万亩,交易总额340亿元。地票交易实行最低保护价格,2008年的......
陆铭

缓解一线城市房价上涨,必须增加土地供应

陆铭 05月18日

上海交通大学经济学院特聘教授

讨论房价问题,有三个关键词:土地供应、房价和中国经济竞争力。当前中国房价的关键问题就是城市化的问题,现在中国出现人的城市化、人的配制和土地城市化、地的配制之间严重脱节。从总量来讲,中国地的城市化远远超过了人的城市化速度。但是如果你分区域看,人往高处走,往东部走、往大城市走,但是地是往低处走的,往中西部走、往中小城市走。
很多人觉得上海应该限制人口,因为我们很多人都觉得中国经济人口过度集中在中国沿海地区,特别是大城市。稍微提醒大家一下,我们在日常生活当中讲话时经常会说,“我们太……”、“我们过度……”。我建议大家,当你讲“太、过度”时,请......
江瀚

“鬼城”与都市的争夺:北上广不相信眼泪背后的挣扎

江瀚 05月15日

财经专栏作家,经济评论员,观察员

文/慕容随风
曾几何时,地球被称作一个朝气蓬勃的星球,在大多数的小说作者笔下,这个碧蓝星球上年轻与活力代表的是整个星球的未来。而中国作为全球第一人口的大国,中国总人口不断增加,适龄劳动力数量飞速增长,巨大的剩余人口为中国经济带来了巨大的人口红利,大量的进城人口带来了对商品、服务、住房、学校需求的激增,反过来又创造了更多的工作机会和税收,可以说人口是中国最大的优势。但是,随着中国经济进入“新常态”,中国人的寿命不断延长,中国人的生育率却开始下降。当60、70后的“婴儿潮”一代人逐步变老,慢慢触及退休年龄的时候,作为80、90后的一代人却蓦然回首,发现自己是那么的孤独,出生率在这代人......
张明

资金政策驱房价,人口库存决涨跌

张明 05月01日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

摘要
历年房价波动呈现出明显的周期性趋势。每个完整的周期长度约为三年。当前上涨趋势已接近历史峰值,即将进入减速期,跌势可能在半年至一年之后形成。
本轮涨势由信贷政策和资金驱动,是前期去库存政策的产物,而非房地产行业在低迷期后的自然复苏。房价上涨帮助地产行业提前结束筑底过程,的确达到了去库存的效果。但是,资金驱动的“杠杆牛市”是否会给未来埋下隐患,依然需要管理层谨慎对待。
不同城市间房价涨幅的结构化差异可以通过常住/户籍人口比例、就业人口比例、房价收入比、人均广义库存量等因素得到解释。这些指标为分析住房需求和供给提供了良好参考。通过对35个大中城市进行分析排序,我们认为厦门、广......
张明

骤复苏前景难测 飙房价风险加剧

张明 04月27日

平安证券首席经济学家,中国社会科学院世界经济与政治研究所国际投资室主任

摘要
2016年春季,国内经济值得重点关注的三个事件如下:第一,前期政策初步发挥效力和实体部门库存调整触底回升,1季度经济增长略高于市场预期,经济整体呈现趋稳态势;第二,由于粮食(猪肉)价格、进出口价格以及货币增速等三个层面不会面临重大持续的上涨压力,我国经济暂时没有明显的通胀压力,不会引致明显的滞胀风险;第三,由于受供求偏紧、资金相对充裕以及微观市场行为等影响,一线城市房地产市场呈现金融化特征。
上述事件隐藏着以下逻辑与趋势:第一,国内经济短期趋稳及持续并无较大问题,但是,本轮复苏很大程度上是信贷大规模放松等政策扩张所引致的,需求复苏的基础并非十分扎实,中期增长的内生动力不足,增长趋势仍面......
心路独舞

美国的房地产税究竟有多高?

心路独舞 04月25日

专栏作家,任职于美国大学

前两天,我写过一篇《永久产权,看我在美国买地花了多少钱?》的文章,从留言可以看出国内读者对美国的房地产尤其是相关的税有很多误解的地方。其一是认为美国继承税高,但目前美国继承税的起征点要高达500万美元,500万以下的遗产继承是免税的,也就是说继承税基本上和中产阶级无关。另一种说法是美国房子每年都要征收房地产税(据说中国也在酝酿征收了),更有甚者,有人居然说10万的美国房子每年要征收3000美元的地产税,税率高达3%,大约30年就要交出一个房子钱,真是很吓人的样子。
那么,美国的房地产税究竟有多高,为什么要缴纳这个税,对纳税者来说地产税有什么好处呢?下面我从三个角度来详细说说这个问题。
1、有图有数据,看......
心路独舞

在美国买地要花多少钱?

心路独舞 04月22日

专栏作家,任职于美国大学

最近,温州一批20年产权住宅土地使用权到期,地方政府要求续期须按房产价格三分之一缴费,这一消息让所有的中国人倍感震惊,尤其考虑到全国多地就要开始出现“撞限房”的背景下。据新华网报道,北京土地使用权最快四年后到期,而上海七成的老洋房需补缴土地出让金,“对不起,您所居住的土地使用权已到期”的问题即将爆发,这直接关乎着每个人的切身利益。
其实,土地使用权只不过是中国商品房目前所面临的许多问题中的一个罢了,就算这个问题解决了,仍然有一个70年以后怎么办的问题,尤其是很多商品房的使用年限很可能达不到70年,那么又该怎么办,对此目前的法律和政策有太多模糊的地方。其实,中国的房价高,归根结......
周浩

房价上升是一个全球性的泡沫现象

周浩 04月20日

德国商业银行亚洲高级经济学家

房价的快速上升成为过去一段时间研究中国经济的干扰项。一个摆在经济学家们面前的问题是,一个存在严重供给过剩的国家,却在一些地区出现了房价的暴涨。很自然地,所有人都会问,局部地区房价的暴涨会不会影响对中国经济的整体判断?
我的答案是不会。房价的暴涨越来越像是一个资产价格的泡沫。不仅是中国,全球范围内我们也看到了房价在主要城市的上升速度较快。这很可能是因为是资金供给过剩背景下的一个选择,大量的资金不愿意进入实体经济领域,银行不愿意为企业提供贷款,却只愿意为房地产投资和房地产抵押贷款提供资金,这并非中国独有。
而整体经济的表现却因为输血不足而越来越差,对于央行来说,一个自然的选择是继续放水,而......

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郭杰群 在美国,地产开发商将出售资产所得在一定期限内进行类似房产的再投资可以享受一定的免税条款。这在我国当前还不具备,因此在一定程度上制约了地产商的能动性。

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Lypsey3543 “据个人了解,中国一线城市住宅投资收益率不会高于3,美国可以达到6。”作者这里说的应是租金收益率。首先,因(特大)人口增长加速,在新兴市场投资房产,主要看资本利得,动态租金收益要会延后实现,静态比较同期没有太大意义。其次,物业年均持有成本,纽约和中国一线城市不可比。第三,纽约和曼哈顿是两个概念。离开曼岛,租金中位数值完全是不是一个档次。而中国一线城市的租金上涨范围更大。因为仍处于成长期。总体而言,虽然在中美两国都投资的是房产,但从收益分布特征和波动率来说,完全可以看作是差别极大的两类资产。就如同高等级债券和蓝筹股票,横比收益没有意义,因为后者大幅超越。归根结底更可能是风险偏好异质性(含Demographic factors)和经济周期所处阶段决定了投资者更偏爱哪一类。

原文:2017年美国房地产市场展望——美国市场、中国视角

王争春 价格和土地供给的问题,我们慢慢谈。市场有垄断市场、寡头市场和竞争市场,定价规则自然有差异。

原文:面对房价,教科书自焚吗?经济规律笑了

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